Sign up with your email address to be the first to know about new products, VIP offers, blog features & more.

Błędy początkującego inwestora – jak uniknąć 7 grzechów głównych ?9

Czy chcesz poznać jakie są typowe błędy początkującego inwestora na rynku nieruchomości? Dzisiejszy wpis będzie właśnie o tym, jak postarać się by Twoja pierwsza inwestycja nie była tą ostatnią. Nie ukrywam, że artykuł kierowany będzie głównie do osób zaczynających swoją przygodę z nieruchomościami. Jestem jednak przekonany, że nawet jeżeli masz już za sobą pierwsze transakcje na rynku, znajdziesz tutaj też coś ciekawego dla siebie. Gdyby się zdarzyło tak, że masz już za sobą pierwszą transakcję. Bardzo Cię proszę, abyś po lekturze tego artykułu w komentarzu napisał jakie błędy Ty popełniłeś zaczynając swoją przygodę na rynku nieruchomości. Nie skupiam się w tym wpisie tylko na wymienianiu typowych błędów początkujących inwestorów. Pokazuję gotowe rozwiązania i sposoby na to by tych pomyłek uniknąć. Przejdźmy więc do rzeczy.

Jakie są typowe błędy początkującego inwestora?

Ze swoich spotkań i rozmów z innymi początkującymi inwestorami oraz z własnych doświadczeń. Udało mi się wyróżnić 7 grzechów głównych początkującego inwestora na rynku nieruchomości. Są to typowe błędy początkującego inwestora, które w dyskusjach z innymi inwestorami powtarzały się najczęściej. Typowe błędy początkującego inwestora to:

  • Niepełna wiedza na temat rynku na którym inwestujesz
  • Niewystarczająca wiedza dotycząca procesu inwestycyjnego
  • Niedokładne obliczenia dotyczące opłacalności inwestycji
  • Za słaba analiza kupowanej nieruchomości
  • Niedoszacowanie kosztów ulepszeń/remontu
  • Źle dobrane finansowanie inwestycji
  • Patrzenie przez pryzmat własnych preferencji i upodobań

Słaba analiza kupowanej nieruchomości

Z reguły mieszkanie kupujemy raz w życiu. W większości przypadków w grę wchodzą bardzo duże pieniądze. Niejednokrotnie są to oszczędności całej rodziny. Nie powinien więc dziwić fakt, że z momentem zakupu nieruchomości związane są wielkie emocje. Obojętne, czy jest to Twoja nieruchomość w której zamierzasz zamieszkać wraz z rodziną, czy pierwsza nieruchomość pod inwestycje. Zawsze będzie towarzyszyła Ci bardzo duża ekscytacja. Wraz z przeprowadzaniem kolejnych transakcji nabierzesz “grubej skóry” i będziesz podchodzić do całego wydarzenia z większym opanowaniem.

Podstawową kwestią, która mnie zastanawiała jako początkującego inwestora było to, jak dobrze ocenić wartość danej nieruchomości mając tak na prawdę do dyspozycji tylko jeden termin na oglądanie danego miejsca (skończyło się na tym, że swoją pierwszą nieruchomość zakupiłem nie będąc na niej fizycznie ani razu). Musisz dokładnie przeanalizować kupowaną nieruchomość. Analiza mikro danej nieruchomości związana jest z jej stanem technicznym i prawnym. Zwróć uwagę na to, co jest zapisane w księdze wieczystej. Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, dopilnuj by ją założono w momencie w którym, będziesz podpisywać akt notarialny przeniesienia własności. Sprawdź stan prawny min. czy na danym adresie nie są zameldowane jakieś inne osoby fizyczne czy jednostki prawne np. działalności gospodarcze.

Sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości jest bardzo ważne. Musisz wiedzieć ile dokładnie będziesz musiał włożyć środków by doprowadzić dane miejsce do zakładanego stanu. Sprawdzanie równości ścian i podłóg oraz stanu technicznego okien i urządzeń grzewczych to absolutne minimum.

Jak ustrzec się przed słabym analizowaniem kupowanej nieruchomości? Możesz poszukać znajomego pośrednika lub inwestora, który ma wiedzę o lokalnym rynku i podpowie Ci czy dobrze inwestujesz swoje środki. Samemu też zadbaj o to, by zdobyć odpowiednią wiedzę związaną z analizą mikro danej nieruchomości. Przydatny może okazać się wpis “Analiza mikro i makro Twojej nieruchomości pod inwestycję.” Oglądaj jak największą ilość nieruchomości na Twoim lokalnym rynku. W taki sposób najszybciej zdobędziesz wiedzę na temat cen nieruchomości i będziesz mógł skuteczniej inwestować swoje środki. Słaba analiza kupowanej nieruchomości jest ściśle powiązana z następnym typowym błędem popełnianym przez początkującego inwestora na rynku nieruchomości.

Niepełna wiedza na temat rynku na którym inwestujesz

Jestem zwolennikiem inwestowania w miejscu, które dobrze znam. Nawet nie myślę o inwestowaniu tam gdzie obecnie panuje moda bo np. najem krótkoterminowy się opłaca. Sam inwestuję na Śląsku bo spędziłem tutaj całe dzieciństwo, lata szkoły średniej oraz czasy studenckie. Znam aglomerację śląską i nie mam w planach ekspansji poza tereny, które dobrze znam. Być może kiedyś, kiedy zmienię miejsce zamieszkania i powrócę do Polski w rejony inne niż Śląsk, zastanowię się nad innymi lokalizacjami. Póki co, mieszkam za granicą i inwestuję tam gdzie mam zbudowaną siatkę kontaktów, która pomaga mi przy moich inwestycjach głównie obecnością w danym miejscu i czasie.

Ważna jest ocena okolicy w jakiej znajduje się nieruchomość, którą chcesz kupić. Łatwiej Ci będzie sprzedać dom czy mieszkanie w wysoce cenionej dzielnicy przez mieszkańców danego miasta, którzy będą również skłonni zapłacić więcej pieniędzy za możliwość mieszkania w miejscu dobrze skomunikowanym i z dostępem do różnego rodzaju punktów usługowych. Uważaj tylko byś analizę makro okolicy przeprowadzał pod względem Twojej strategii inwestycyjnej. Inaczej będziesz oceniał okolicę dla mieszkania przeznaczonego dla rodziny z dzieckiem, a inaczej dla singla czy studenta. Inne cechy nieruchomości będą miały kluczowe znaczenie dla rodziny, a inne dla mieszkania pod wynajem na pokoje dla studentów.

Jak dobrze zbadać Twój lokalny rynek? Odsyłam Cię do artykułów “Badanie rynku nieruchomości – czyli jak dobrze zbadać rynek?” oraz “Gdzie powinieneś kupić swoją pierwszą nieruchomość pod inwestycję?” We wspomnianych tekstach dosyć dogłębnie przedstawiłem to, jak powinieneś podejść do badania atrakcyjności okolicy Twojej nieruchomości.

Niewystarczająca wiedza dotycząca procesu inwestycyjnego

Wiedza jest kluczem do sukcesu. Nie pieniądze ale wiedza odróżnia inwestora dobrego i skutecznego w swoich działaniach od tego, który sobie nie radzi na rynku. Musisz znać cały proces inwestycyjny zanim zdecydujesz się zainwestować swoje pieniądze. Prześledź krok po kroku jak wygląda typowa transakcja na rynku nieruchomości. Przeanalizuj każdy element i przygotuj sobie odpowiednie dokumenty. Zaplanuj wszystko dobrze w ramach czasowych. Wiedz, że np. nie każdy notariusz ma wszystkie terminy wolne. Jeżeli masz swojego to dobrze, pewnie nie będziesz mieć problemów z umówieniem się “na już”. Jeżeli jednak zaczynasz dopiero i działasz na dużym rynku dowiedz się odpowiednio wcześniej o dostępności danego notariusza.

Zresztą dobry notariusz lub radca prawny to jedna z kluczowych osób, które powinny znaleźć się w Twoim zespole “specjalistów”. O tym jak stworzyć sobie taki zespół i kogo powinien zawierać pisałem w artykule pt. “Super umysł inwestora – kogo potrzebujesz by skutecznie inwestować na rynku nieruchomości?”. Odsyłam Cię do tamtej lektury dowiesz się z niej wielu ciekawych rzeczy.

Jak uchronić się przed niewiedzą nt. procesu inwestycyjnego? Czytaj, pytaj i uczęszczaj na lokalnych wydarzeniach związanych z branżą nieruchomości. Staraj się nawiązywać kontakty, tak by móc stworzyć swój super umysł inwestora na rynku nieruchomości. Dobrym wyjściem, jeżeli jeszcze nie przeprowadziłeś żadnej transakcji może być uczestnictwo w jednym ze szkoleń dostępnych na naszym rynku. Wiem, że w większości przypadków są to szkolenia na tyle merytoryczne, że powinny usystematyzować Twoją wiedzę związaną z nieruchomościami i dostarczyć Ci niezbędnych narzędzi byś mógł zacząć inwestować.

Niedokładne obliczenia dotyczące opłacalności inwestycji

To może być coś, co położy Twoją inwestycję już na starcie. Pamiętam jak wielokrotnie sprawdzałem obliczenia związane z moją pierwszą inwestycją (swoją drogą pokryły się prawie idealnie z rezultatem inwestycji). Dodatkowo podzieliłem się swoimi obliczeniami z innym inwestorem działającym na lokalnym rynku. Pozwoliło mi to skonfrontować moje założenia z założeniami osoby, która już przeprowadziła kilka transakcji w Katowicach.

Swój arkusz do analizy opłacalności inwestycji przedstawię w innym wpisie. Tutaj jednak przedstawię Ci pokrótce to na co powinieneś zwrócić szczególną uwagę obliczając swój zwrot z inwestycji. W zależności od strategii jaką przyjąłeś koszty związane z zakupem nieruchomości w większości przypadków będą zawsze takie same. Musisz wiedzieć co się na nie składa. Takie pojęcia jak taksa notarialna czy podatek PCC nie powinny być Ci obce. Jeżeli są, wróć do punktu związanego z brakiem wiedzy i postaraj się to naprawić.

Bardzo ważne znaczenie w obliczeniach mają zakładane ramy czasowe Twojej inwestycji. Przy flipowaniu mieszkania, czynsz za 2 miesiące zwłoki może oznaczać koszty rzędu 1000 zł i więcej. Jeżeli jesteś początkującym inwestorem i nigdy nie przeprowadzałeś remontu na mieszkaniu pod inwestycję. To zawsze zakładaj dłuższy czas niż to zwykle bywa dla tego typu prac. Opóźnienia związane np. z późniejszą dostawą materiałów niezbędnych przy remoncie mogą odbić się znacząco na Twoim zwrocie z inwestycji.

Jak ustrzec się przed błędem złych obliczeń? Licz, licz i jeszcze raz licz. To powinno Ci wejść w nawyk. Wykonuj przykładowe obliczenia dla mieszkań z ogłoszeń w internecie. Konfrontuj je z innymi inwestorami. Jeżeli już dojdzie faktycznie do momentu, kiedy to będziesz zastanawiać się nad zakupem danej nieruchomości. Skontaktuj się z innym inwestorem i pokaż mu swoje wyliczenia. Czasami spojrzenie drugiej pary oczu może pokazać Ci rzeczy, których Ty na pierwszy rzut oka nie brałeś pod uwagę.

Twój arkusz do obliczeń powinien zawierać koszty związane zarówno z przygotowaniem transakcji zakupu nieruchomości, jak i z samym przeprowadzeniem, obsługą oraz wyjściem z inwestycji. Poświęć trochę czasu na przygotowanie sobie takiego arkusza. Staraj się nie komplikować sobie tego za bardzo.

Niedoszacowanie kosztów remontu/ulepszeń

Bardzo częstym błędem jest nieodpowiednie oszacowanie kosztów związanych z doprowadzeniem mieszkania do stanu zakładanego przez inwestora. Głównym powodem takiego stanu rzeczy jest w większości przypadków brak doświadczenia związanego z remontowaniem mieszkań i pracami wykończeniowymi. Skąd Ty jako początkujący inwestor masz wiedzieć ile kosztuje wymiana elektryki w całym mieszkaniu, czy pomalowanie x metrów ścian? Nie codziennie przecież zdarza Ci się wykonywanie prac remontowo-budowlanych. Druga bardzo ważna rzecz jest taka, że potrzeba bardzo dużego doświadczenia by móc już na pierwszych oględzinach mieszkania stwierdzić co będzie do zrobienia. Znajomość zagadnień prawa budowlanego i tego co można, a czego nie jest kluczowa w powodzeniu niektórych inwestycji.

Jak dobrze oszacować koszt doprowadzenia nieruchomości do zakładanego stanu? Otóż nie ma tutaj innej drogi niż skontaktowanie się z ekipami remontowymi i poproszenie o cennik prac wykończeniowych. Skontaktuj się z kilkoma ekipami remontowymi i poproś o wycenę. Da Ci to ogólny pogląd na sytuację. Dzisiaj już większość ekip remontowych dysponuje cennikiem za metr bieżący danej usługi. Dzięki temu będziesz mógł zobaczyć ile powinny kosztować prace związane z ulepszeniem danej nieruchomości.

Już podczas etapu wstępnej analizy, posiadając rzut mieszkania/domu powinieneś wiedzieć co chcesz osiągnąć i w jaki sposób. sprawdź czy Twoje założenia są możliwe do wykonania konsultując to ze znajomym inwestorem lub budowlańcem. Inwestowanie w nieruchomości to sport drużynowy. Dlatego dobrze gdybyś posiadał w swoim zespole inwestorskim osobę, która zna się na prawie budowlanym lub chociaż potrafi lepiej niż Ty ocenić zakres i koszt prac remontowych w mieszkaniu czy domu.

Źle dobrane źródło finansowania Twojej inwestycji

Jest wiele sposobów na sfinansowanie Twojej inwestycji. Wbrew pozorom najlepsi inwestorzy bardzo rzadko wykorzystują swoje środki finansowe. Po przeprowadzeniu kilku inwestycji własne oszczędności się kończą i banki nie chcą już udzielać kredytów hipotecznych. Do bardziej zaawansowanych metod finansowania inwestycji na rynku nieruchomości przy jednoczesnym ograniczeniu własnego wkładu kapitałowego należą min. rozłożenie płatności w czasie lub całkowite przeniesienie jej na sprzedającego, spółka celowa zakładana w celu sfinansowania inwestycji czy zakup z przeniesieniem własności na inwestora kapitałowego.

Dobrze dobranie źródła finansowania ma kluczowe znaczenie w powodzeniu inwestycji. Staraj się angażować jak najmniej swojego kapitału. Myśl o pieniądzach tylko jak o zasobie, który wcale nie musi pochodzić od Ciebie. Jest to środek do realizacji Twojego celu.

Jak dobrze dobierać źródło finansowania? Każde źródło dające Ci większą stopę zwrotu od poprzedniego będzie lepsze. Szukaj kreatywnych rozwiązań angażujących jak najmniej Twojego kapitału. Postaraj się nawiązać więzi z dobrym doradcą finansowym lub innymi inwestorami chcącymi zainwestować swój kapitał u Ciebie. poszukaj najpierw wśród znajomych i rodziny. To powinien być pierwszy kierunek. Wszyscy chcemy robić interesy przede wszystkim z ludźmi, których znamy.

Patrzenie przez pryzmat własnych preferencji i upodobań

Chyba najtrudniejsza do przezwyciężenia przeszkoda. Największym błędem, jaki możesz zrobić realizując inwestycję jest przygotowanie jej “pod siebie”. To co podoba się Tobie nie musi podobać się innym. Ba, bardzo często jest zupełnie odwrotnie. Pamiętam, jak na mojej pierwszej inwestycji miałem dosyć oryginalne płytki w łazience zaproponowane przez architekt, z którą wtedy współpracowałem. Wielu moim znajomym i najbliższym nie podobały się te płytki. Szczerze mówiąc, to sam nie byłem do nich przekonany. Zdecydowałem się jednak zaufać osobie, której zapłaciłem by zaprojektowała mi wygląd mieszkania i dobrała odpowiednie materiały wykończeniowe.

Jak wielkim zaskoczeniem okazał się fakt, że klientka kupująca mieszkanie, jako jedną z głównych zalet wskazała właśnie te płytki w łazience. To pokazuje, jak bardzo my ludzie różnimy się od siebie i to co podoba się jednym, wcale nie musi podobać się drugim.

Jak ustrzec się przed pokusą podążania za własnymi preferencjami i upodobaniami? Mi bardzo pomaga współpraca z architektem wnętrz oraz ścisłe trzymanie się tabelki z wyliczeniami. Mając takie dwa drogowskazy niejako usypiam własną pokusę ingerencji w wygląd wnętrza i po prostu staram się wykonać swoją robotę jako inwestor jak najlepiej. Ja zajmuje się wyszukiwaniem okazji inwestycyjnych i analizowaniem możliwości inwestycyjnych, a rzeczy związane z wystrojem wnętrz zostawiam specjalistom w tej dziedzinie.

Podsumowanie

Przedstawione wyżej błędy początkującego inwestora są najczęściej pojawiającymi się na starcie przygody z nieruchomościami. Człowiek uczy się na błędach. Staraj się robić to samo, z zastrzeżeniem byś unikał błędów swoich poprzedników. Sam jestem początkującym inwestorem i wiem jak wiele nauki jeszcze przede mną. W dzisiejszym artykule postarałem się zebrać to co najczęściej słyszę od ludzi zaczynających swoją przygodę z nieruchomościami. W następnym artykule dowiesz się jakie nawyki powinieneś przyswoić, jeżeli chcesz skutecznie inwestować na rynku nieruchomości.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się jako pierwszy o tym kiedy opublikuję następny wpis, zapisz się proszę na newsletter tego bloga. Będę informował Cię na bieżąco o nowościach na tej stronie i o wynikach moich inwestycji. Jeżeli sądzisz, że ten tekst może pomóc komuś z Twoich znajomych. Podziel się nim proszę z innymi poprzez podesłanie im linka do bloga lub udostępnienie artykułu na Twojej tablicy facebook. To pozwoli mi zwiększyć zasięg mojego bloga i dotrzeć z przydatną wiedzą do szerszej ilości ludzi.

Na koniec tradycyjnie bardzo Ci dziękuję za wspólnie spędzony czas i zachęcam Cię do zadawania pytań w komentarzach pod tym tekstem. Jestem ciekaw jakie błędy Ty popełniłeś inwestując w swoją pierwszą nieruchomość. Napisz proszę o tym w komentarzu. Na wszystkie komentarze odpowiadam osobiście. Jeżeli sądzisz, że ten artykuł może pomóc komuś z Twoich bliskich. Udostępnij proszę link do tego wpisu zainteresowanym osobom. Dzięki Tobie będę mógł dotrzeć do większej ilości osób zainteresowanych tematem inwestowania na rynku nieruchomości. Życzę Ci wszystkiego co najlepsze i skutecznego realizowania swoich celów inwestycyjnych. Cześć!

Udostępnij to:
  • Wojtek
    Czerwiec 3, 2018

    Kiedy można liczyć na opublikowanie wpisu z tabelką/arkuszem, o którym wspomniałeś we wpisie? Czy może dostanę go na maila jak ładnie poproszę 🙂

    • Daniel
      Czerwiec 3, 2018

      Cześć Wojtku

      Artykuł pojawi się niedługo na blogu. Zaplanowany jest na koniec tego miesiąca. Napisz mi na email daniel@flipdesign.pl pytania i wątpliwości. Postaram się pomoc.

Spodobał Ci się wpis? Napisz co o tym sądzisz.

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *