Finansowanie inwestycji kredytem hipotecznym – na co zwrócić szczególną uwagę?

Finansowanie inwestycji kredytem hipotecznym w dobie bardzo niskich stóp procentowych jest bardzo dobrym źródłem finansowania. Istnieje wiele opracowań w internecie oferujących rozpiskę i wyjaśnienie kosztów związanych z zaciąganiem kredytu hipotecznego. Są to źródła dobre i przy przygotowywaniu tego wpisu posiłkowałem się niektórymi z nich. Zastanawiasz się pewnie dlaczego musisz poświęcić swój czas na ten wpis? Otóż, postanowiłem potraktować kredyt hipoteczny z perspektywy inwestora na rynku nieruchomości.

Dowiesz się tutaj z jakimi opłatami musisz się liczyć i co możesz zrobić by poprawić swój wynik z inwestycji. Pomijam samą kwestię przygotowania się do wzięcia kredytu hipotecznego oraz tego, jakie są techniki powiększania swojego rankingu w biurze informacji kredytowej (BIK). Strategii inwestowania w nieruchomości jest kilka. Przy doradzaniu Ci czegokolwiek będę skupiał się głównie na flipowaniu mieszkań i domów. Zwolennicy wynajmu krótko i długoterminowego też znajdą coś dla siebie.

Za co płacisz zaciągając kredyt hipoteczny?

Oprócz standardowego kosztu w postaci marży i oprocentowania kredytu na zakup nieruchomości. Najczęściej spotkasz się tutaj z trzema grupami opłat, które są typowe dla kredytu hipotecznego. Te grupy to :

• Wycena nieruchomości
• Koszty dodatkowych ubezpieczeń
• Prowizja za udzielenie kredytu

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości jest dzisiaj rzeczą niezbędną do udzielenia Ci kredytu hipotecznego. Bank bardzo często będzie proponował Ci swojego rzeczoznawcę. Dużo taniej możesz tę sprawę załatwić szukając swojego rzeczoznawcy majątkowego. Na dzień dzisiejszy musisz liczyć się z wydatkiem od 200 – 300zł za mieszkanie i od 600-900zł za dom. Warto poświęcić czas i poszukać swojego rzeczoznawcy majątkowego.

UWAGA: Banki bardzo często próbują namówić Cię na swojego rzeczoznawcę majątkowego. Nie daj się omamić. Zawsze masz prawo do wyceny niezależnego rzeczoznawcy (musi być zaakceptowany przez bank udzielający Ci kredytu). Nie współpracuj z naciągaczami tylko poszukuj rozwiązań dobrych dla Ciebie.

Prowizja za udzielenie kredytu

Prowizja za udzielenie kredytu to ostatnio temat gorących dyskusji. Z założenia miało to być wynagrodzenie przeznaczone dla pośrednika za odnalezienie klienta chcącego zaciągnąć kredyt w danym banku oraz wynagrodzenie osób przygotowujących dokumenty i cały proces kredytowy. Z relacji znajomych doradców finansowych jednak wiem, że ich prowizje różnią się znacząco z tym, co kredytobiorca ma zapisane w swojej umowie kredytowej, w miejscu oznaczonym jako „prowizja za udzielenie kredytu”. Banki tłumaczą to tym, że jest to opłata za przygotowanie kredytu. W zależności od tego w jakim banku zaciągniesz kredyt, na dzień dzisiejszy prowizje wahają się od 0% do 3,5% wartości kredytu.

UWAGA: Nie daj się zwieść i negocjuj. Prowizja jest opłatą, która nigdy nie zostanie Ci zwrócona. Nawet w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu (z taką sytuacją często będziesz się spotykał jako inwestor). Istnieje wiele możliwości zmniejszenia tej opłaty. Niektóre banki dają dodatkowe warunki, np. założenie rachunku ROR w ich placówce lub wykupienie dodatkowego ubezpieczenia. Zdarzają się przypadki kredytów hipotecznych „bez prowizji”. W większości przypadków będzie to jednak obarczone dodatkowymi opłatami. Zawsze analizuj tabele opłat i prowizji oraz umowę, którą podpisujesz.

Dodatkowe ubezpieczenia

Finansowanie inwestycji kredytem hipotecznym bardzo często wiąże się z wykupywaniem dodatkowych ubezpieczeń. Koszty dodatkowych ubezpieczeń to temat rzeka. Banki bardzo często umiejętnie żonglując tymi opłatami zabezpieczają swój interes jeszcze lepiej i koszty tego zabezpieczenia przerzucają na Ciebie inwestorze. Warto poznać jakie to są ubezpieczenia i jak możesz zmniejszyć ich koszt. Do najczęściej spotykanych ubezpieczeń zaliczamy :

• Ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych
• Ubezpieczenie brakującego wkładu własnego
• Polisy na życie
• Ubezpieczenie na wypadek utraty pracy
• Ubezpieczenie pomostowe

UWAGA: Ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych jest bardzo ważne. Szczególnie jeżeli chcesz inwestować w mieszkania z rynku wtórnego, które z racji swojego wiekuj są bardziej podatne na zdarzenia losowe. Jeżeli zdecydujesz się na ubezpieczyciela podesłanego z banku, zawsze sprawdź czy rzeczywiście Twoje interesy będą chronione jako pierwsze w przypadku nieszczęśliwego wypadku.

Ubezpieczenie brakującego wkładu własnego zawsze powinieneś próbować pominąć poprzez zebranie odpowiedniej ilości pieniędzy wcześniej. Jeżeli mówimy o większych transakcjach to sprawdź ile Cię to będzie kosztować. Czasami opłaca się wziąć kredyt gotówkowy na pokrycie wymaganego wkładu własnego. Sumarycznie wyjdziesz na tym lepiej. Jest to rzecz bardzo indywidualna i każdy powinien to rozpatrzyć samemu zanim podpisze umowę.

Polisa na życie to kwestia indywidualna. Polecam Ci jednak niezależnie od tego jak wygląda Twoja sytuacja życiowa posiadać takie ubezpieczenie. Jeżeli posiadasz rodzinę na utrzymaniu, bez polisy na życie nie zaczynaj się bawić w inwestowanie w nieruchomości.

Rozważając wykupienie dodatkowej polisy od utraty pracy, musisz przeanalizować swoją sytuację zawodową i zasobność Twoich bliskich. Jeżeli masz stałe i pewne zatrudnienie (bardzo często wysoko wyspecjalizowani pracownicy) możesz pominąć ten koszt. Dodatkowo przy krótkim okresie inwestycji w przypadku flipowania mieszkania (średnio 4-8mcy) ma to małe znaczenie czy wykupisz tę polisę.

Ubezpieczenie pomostowe możesz całkowicie redukować dbając o to by odpowiednie wpisy do Ksiąg Wieczystych odbywały się w momencie podpisywania aktu notarialnego. Ubezpieczenie pomostowe zależy głównie od czasu jaki będzie musiał upłynąć by wpisać bank na hipotekę danego mieszkania. Czas ten znacząco wydłuży się w przypadku, kiedy dana nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej.

Wcześniejsza spłata

Instytucja finansowa nigdy nie będzie zadowolona z faktu, że chcesz spłacić swoje zobowiązanie wcześniej niż w zapisanej umowie kredytowej. Bardzo często wcześniejsza spłata będzie wiązała się z dodatkowymi opłatami narzuconymi przez bank. Zwróć szczególną uwagę na tę pozycję, jeżeli twój horyzont inwestycyjny jest krótkoterminowy. Z reguły po kilku pierwszych latach ta opłata znika. Jeżeli jednak wiesz, że dane mieszkanie finalnie sprzedasz po wyremontowaniu go po co masz płacić komuś dodatkowe wynagrodzenie. Różnica jednego punktu procentowego może oznaczać kilka tysięcy złotych zysku więcej.

Praktyczne rady dla Ciebie

Finansowanie inwestycji kredytem hipotecznym jest doskonałym narzędziem zwiększającym przychody z inwestycji. Zdaję sobie sprawę, że zaciąganie kredytu hipotecznego jest sprawą bardzo indywidualną i uzależnioną od wielu zmiennych. Każdy z nas ma inną sytuację finansową i rodzinną. Pamiętaj, żeby zwrócić uwagę na wszystkie pozycje kosztowe w tabeli opłat i prowizji. Nie zapominaj nawet o najmniejszym koszcie. Przygotuj sobie odpowiednie zestawienie kosztów w Excelu, by szybko i sprawnie porównywać oferty banków. Poniżej w krótkich punktach przedstawiam Ci kilka rad, które pomogą Ci lepiej przejść przez proces finansowania swojej inwestycji kredytem hipotecznym:

• Przygotuj się do składania wniosku o kredyt hipoteczny i zadbaj o odpowiednią zdolność kredytową odpowiednio wcześniej
• Dobierz odpowiedni horyzont czasowy do inwestycji (pamiętaj, że udzielenie kredytu może trwać nawet 2 miesiące)
• Przeanalizuj swoją inwestycję pod względem prawnym (np. czy ma KW czy nie, kupujesz na rynku wtórnym czy pierwotnym)
• Znajdź dobrego doradcę kredytowego i przedstaw mu założenia swojej strategii
• Przeanalizuj otrzymane oferty i przyjrzyj się dokładnie pozycjom kosztowym w tabeli opłat i prowizji
• Zrób symulację inwestycji w swoim arkuszu Excel i sprawdź warianty optymistyczne i pesymistyczne
• Spróbuj negocjować z instytucją finansową warunki kredytu hipotecznego. Pamiętaj, że możesz to robić!
• Zdecyduj się na jedną z ofert i przystąp do inwestycji

Podsumowanie

To tyle na dzisiaj. Cieszę się że udało Ci się dotrzeć do końca tego wpisu. Finansowanie inwestycji kredytem hipotecznym jest ważną częścią finansowania na rynku nieruchomości. Mało kto z nas może przecież pochwalić się gotówką wystarczającą na pokrycie wszystkich kosztów inwestycji. Umiejętne negocjowanie i przebieranie w ofertach banków jest kluczem do osiągania lepszych wyników z inwestycji. Kluczowy tutaj może okazać się dobry doradca finansowy. Dobrze jeżeli masz go w swoim zespole inwestorskim. O tym kogo jeszcze powinieneś mieć w swoim najbliższym zespole przeczytasz tutaj. 

Jeżeli masz jakieś swoje przemyślenia dotyczące tego tematu. Chętnie przeczytam o nich w komentarzach do tego wpisu. Dyskutując, razem stajemy się lepszymi inwestorami. Zachęcam Cię do wymiany poglądów pod tym wpisem. Na koniec gorąca prośba do Ciebie. Udostępnij proszę link do tego posta u facebooku. Pozwolisz mi tym samym zwiększyć zasięg tego bloga i sprawisz, że wartościowe informacje dotrą do większego grona odbiorców. Jeżeli znasz kogoś, komu ta wiedza może się przydać podziel się z nim informacją o tym artykule. Życzę Ci Skutecznego inwestowania w nieruchomości i podnoszenia jakości swojego życia.