Bardzo wielu inwestorów na początku swojej przygody z inwestowaniem zastanawia się gdzie zakupić swoją pierwszą nieruchomość. Co sprawia, że jedna okolica jest dobra pod inwestycje, a inna zupełnie się do tego nie nadaje? Gdzie uzasadnione jest inwestowanie swoich środków? Uważam, że nie powinieneś kierować się tylko i wyłącznie renomą danej dzielnicy. Wszystko zależy tutaj od Twojej strategii inwestowania. Okazja na zarobek czai się wszędzie i tylko od Twojego planu inwestycyjnego zależy czy dana nieruchomość ma potencjał do zarobku.
Co cechuje dobre miejsce pod inwestycje?
Miejsca pracy
Bardzo ważny jest tutaj horyzont czasowy inwestycji. Musisz zdawać sobie sprawę, że zakupioną nieruchomość będziesz przetrzymywać minimum przez następnych 10 lat. Musisz pamiętać tutaj o wielu czynnikach. Dlaczego ludzie sprowadzają się w dane miejsce i poszukują mieszkanie do wynajęcia? Oczywiście chodzi tutaj o miejsca pracy. Osobiście uważam, że najlepszymi lokacjami pod mieszkania na wynajem są miejsca gdzie jest bardzo dużo miejsc pracy. Weźmy dla przykładu Warszawę. Dlaczego tak wielu ludzi chce osiedlać się w okolicach tego miasta? Odpowiedzią są właśnie ośrodki przemysłowe i miejsca zatrudnienia. Jako takie możemy wymienić min. Cyfrowy Polsat, Ciech, Inter Cars, CD Projekt czy Boryszew. To tylko przykłady największych firm w Polsce mających swoje siedziby w Warszawie i jej okolicach. Myślisz, że gdyby w okolicy nie było tak wielu pracodawców ludzie chcieliby się tam przeprowadzać?
Infrastruktura
Następną ważną rzeczą jest infrastruktura. Czy jest w danym miejscu metro? Czy dane miasto ma dobrze rozbudowaną sieć komunikacji miejskiej? Jak dobrze skomunikowane są poszczególne dzielnice i ośrodki miejskie? Zawsze kupując nieruchomość pod wynajem staraj się zadawać sobie pytania jakie zadaje sobie osoba, która będzie wynajmować mieszkanie od Ciebie. Przykładami takich pytań mogą być : Jak długo będę dojeżdżał do pracy? Jak daleko moje dzieci będą miały do szkoły? Jak długo będę jeździł na zakupy?
Perspektywa rozwoju
Kolejną bardzo ważną rzeczą przy dłuższym horyzoncie czasowym inwestycji jest zbadanie jak wygląda rozwój w miejscu naszej przyszłej inwestycji. Jak wyglądają perspektywy rozwoju danego regionu? Może się zdarzyć, że dany region dzisiaj nie jest miejscem atrakcyjnym. Sprawdź planowane inwestycje w regionie. Być może nieopodal powstaje nowa duża fabryka, która będzie dawać znaczące zatrudnienie? Takie wydarzenia znacznie przyczyniają się do polepszenia atrakcyjności danego obszaru. Obecność uniwersytetów i ośrodków nauki też znacząco polepsza atrakcyjność inwestycyjną danego obszaru. Duże fabryki i ośrodki naukowe wymuszają niejako na władzach miasta inwestycję w infrastrukturę i rozwój.
Prognozy liczby ludności
Niebagatelne znaczenie ma liczba ludności w danym miejscu. Sprawdź statystyki na temat zmiany liczby ludności w miejscu, gdzie chcesz zainwestować swoje pieniądze. Jak wielu ludzi wyprowadziło się z danego miejsca w ostatnich latach oraz jak wielu nowych obywateli przybyło. Dobre okolice mają to do siebie, że liczba mieszkańców wzrasta stale. Natomiast miejsca nieatrakcyjne dla Twoich potencjalnych nabywców wyludniają się stale.
Spojrzenie mikro i makro na dane miejsce.
Kiedy już wiesz, że dane miejsce jest odpowiednie dla Twojej strategii. Powinieneś wszystkie kryteria rozbić i zbadać je pod względem spojrzenia mikro i makro na dane miejsce. Spojrzenie makro polega na niejakim opakowaniu sobie danego miejsca w dodatkowe cechy sprawiające, że jest to miejsce atrakcyjne. Żeby to zobrazować podam Ci przykład z Katowic. Od wielu lat niesłabnącym powodzeniem cieszy się tutaj dzielnica Tysiąclecie. Jest ona doskonale skomunikowana z autostradą A4. Dzięki temu dotarcie do następnego lotniska czy zwykły wyjazd na weekendowy wypad nie jest wielkim problemem dla mieszkańca tego miejsca. Godzina czasu i możemy być w Wiśle, gdzie posmakujemy uroków terenów zielonych i z dala od zgiełku centrum miast odpoczniemy i zrelaksujemy się. Podczas wylotu na wakacje dojazd na lotnisko też nie będzie wielkim problemem co znacząco podnosi atrakcyjność tej dzielnicy. Takie czynniki bardzo dobrze wpływają na całą makro otoczkę okolicy w której inwestujemy.
Spojrzenie mikro polega na spojrzeniu już na samo miasto i atrakcje jakie oferuje dla mieszkańca. Czy w okolicy jest szkoła, przedszkole? Czy jest wystarczająca ilość sklepów spożywczych ze zróżnicowanym asortymentem? To wszystko definiuje nam jak bardzo atrakcyjna jest dana dzielnica w stosunku do innych dzielnic w danym mieście. Centra miast i ośrodki życia kulturalnego mają to do siebie, że oferują wartość dodaną ludności tam mieszkającej. Dopiero spojrzenie pod względem mikro i makro atrakcyjności danego miejsca daje nam pełen obraz sytuacji.
Co ze słabszymi dzielnicami?
Jak już wspomniałem na początku tego artykułu. Okazje inwestycyjne czają się wszędzie i wcale nie powiedziane jest, że musisz zaczynać od największych ośrodków miejskich. Wszystko zależy od przyjętej przez Ciebie strategii inwestycyjnej i zasobów finansowania jakie posiadasz. W słabszych dzielnicach masz dużo mniejszą konkurencję i łatwiej będzie Ci budować suwerenność w sieci kontaktów z pośrednikami. Słabsze dzielnice mogą być dobre pod flipowanie. Tzn. łatwiej będzie Ci kupić coś znacznie poniżej wartości rynkowej, lekko to ulepszyć i potem dalej sprzedać z zyskiem. Na zatłoczonym rynku okazje znikają na pniu i bardzo ciężko jest coś dla siebie wyszarpać. W miejscu gdzie konkurencja mniejsza łatwiej Ci będzie zrobić pierwszy krok.
Podsumowanie
Wybór odpowiedniej lokalizacji na zainwestowanie swoich środków odgrywa bardzo dużą rolę w całym procesie inwestowania. Zastanów się dobrze zanim podejmiesz decyzję o zakupie swojej pierwszej nieruchomości pod inwestycję. Mam nadzieję, że powyższe rady pomogą Ci ruszyć z miejsca i zacząć badać rynek nieruchomości w Twojej okolicy. Sam jestem ciekaw jakie ty stosujesz kryteria przy określaniu atrakcyjności danego miejsca pod inwestycję. Zdaję sobie sprawę, że ten krótki artykuł może nie obejmować zagadnienia badania rynku w pełni. Chętnie posłucham Twoich sugestii i pomysłów na to jak dobrze określić miejsce pod inwestycję. Podziel się sugestiami w komentarzach, będę wdzięczny za włączenie się do dyskusji. Życzę Ci skutecznego inwestowania w nieruchomości.
Spodobał Ci się wpis? Napisz co o tym sądzisz.