Sign up with your email address to be the first to know about new products, VIP offers, blog features & more.

Inwestowanie w nieruchomości na odległość – czyli jak inwestuję w Polsce nie mieszkając w Polsce

Dlaczego chcę Ci pokazać inwestowanie w nieruchomości na odległość? Czytelnicy mojego bloga wiedzą doskonale, że jestem emigrantem. Od ponad sześciu lat przebywam poza granicami Polski. Obecnie mieszkam w Niemczech, gdzie dobre stopy zwrotu z inwestycji są na poziomie 4-5%. W porównaniu do Polski jest to wynik mizerny. Dlatego też zdecydowałem, że będę starał się pomnożyć kapitał w Polsce. W naszym kraju łatwiej o uzyskanie stopy zwrotu rzędu 8-10%. Co jest dwa razy lepszym zwrotem z inwestycji niż w kraju naszych sąsiadów z zza zachodniej granicy. Tutejszy rynek jest dużo bardziej rozwinięty i jest więcej regulacji działających przeciw nieuczciwej konkurencji i spekulacji na rynku nieruchomości. Bycie emigrantem wiąże się jednak z tym, że na co dzień przebywamy w Niemczech. Jak więc podejść do inwestowania w nieruchomości na odległość? Czy inwestowanie na emigracji jest w ogóle możliwe? O tym jak to robić i czy jest to coś, co polecam osobom chcącym inwestować w nieruchomości przeczytasz w tym artykule.

Podstawowe problemy na drodze inwestora emigranta

Emigracja nie jest dla każdego. Życie emigranta nie jest usłane tylko różami. Oczywiście, że po pewnym czasie stawiasz obydwie nogi w miejscu, w którym aktualnie przebywasz. Jednak nigdy tak do końca nie przestajesz myśleć o miejscu, z którego pochodzisz i o znajomych z czasów nauki i dorastania. Codzienność wśród obcych Ci ludzi może być ciężka i przytłaczająca. Jeżeli jeszcze nie znasz języka, którym posługują się wszyscy dookoła Ciebie. Masz podwójnie utrudnione zadanie. W pracy musisz bardzo starać się pokazać, że jesteś dobrym pracownikiem i warto Ci zaufać. Do tego wszystkiego dochodzi stres związany z brakiem kontaktu z bliskimi. Co prawda w dobie internetu i telefonów komórkowych masz ten kontakt znacznie ułatwiony. Jednak żadna rozmowa telefoniczna nie zastąpi kontaktu w cztery oczy i dłoni położonej na ramieniu w ciężkich chwilach. To wszystko może utrudnić Ci zadanie i zniechęcić do inwestowania w nieruchomości na odległość. Do typowych problemów inwestora emigranta można zaliczyć:

  • Brak możliwości bezpośredniego badania rynku i oglądania mieszkań
  • Utrudnione zadanie w budowaniu relacji z pośrednikami i innymi inwestorami
  • Bardziej skomplikowany proces finansowania zakupu nieruchomości w kredycie hipotecznym związany z tym, że zarabiasz w innej walucie niż PLN
  • Utrudniony proces kontrolowania całej inwestycji np. brak możliwości doglądania ekipy remontowej na danej inwestycji

W dalszej części artykułu postaram się rozwiać Twoje wątpliwości związane z tymi zagadnieniami. Tymczasem proszę Cię o zapisanie się na mój newsletter. Wysyłam tam wiadomości do czytelników o nowych wpisach i artykułach na blogu. Okienko do zapisu znajdziesz poniżej lub w prawej części strony.

[grwebform url="https://app.getresponse.com/view_webform_v2.js?u=hB1mC&webforms_id=15327205" css="on" center="off" center_margin="200"/]

„Ludzie zawsze wyruszają. Zawsze. Wierzą, że potrafią urządzić życie lepiej niż w domu.” Orson Scott Card – Gra Endera

Jak badać rynek będąc 1000 km od miejsca inwestycji?

Internet jest tutaj błogosławieństwem. O ile będziesz mieć bardzo utrudnione zadanie by oglądać osobiście wszystkie mieszkania na Twoim rynku. O tyle ogłoszenia w internecie dostępne masz od ręki w każdym zakątku świata. Wystarczy tylko sięgnąć po nie i odpowiednio przeanalizować. Najlepiej stwórz sobie do tego odpowiedni arkusz excel. Dodawaj kolejno ogłoszenia wraz z linkami. I filtruj w zależności od ceny i innych kryteriów.

Czy polecam agregatory ogłoszeń z portali internetowych traktujących o nieruchomościach np. moniter czy adradar? Moim zdaniem nie jest to rozwiązanie konieczne. Znacznie ułatwia pracę w filtrowaniu i przeglądaniu ogłoszeń. Ale zapomnij o tym, że podsunie ci okazję na talerzu. Dzisiaj konkurencja jest tak duża, że musisz działać niestandardowo i samemu doszukiwać się potencjału w danej nieruchomości. Czasami może to być np. zmiana układu pomieszczeń lub przeznaczenie nieruchomości na najem na pokoje.

Jak obejrzeć nieruchomość nie znajdując się w niej fizycznie?

Niejednokrotnie na łamach tego bloga przekonywałem, że biznes w nieruchomościach jest oparty o kontakty i social networking. Musisz budować wokół siebie siatkę zaufanych osób. Możesz zacząć od rodziny i znajomych. Tam najłatwiej znaleźć kogoś, kto będzie chciał Ci pomóc. Następnym źródłem dobrych kontaktów są dedykowane grupy na facebooku oraz wydarzenia związane z branżą nieruchomości. Ja staram się być na co najmniej 1-2 wydarzeniach rocznie. Pozwala mi to nabrać energii do działania i poznać nowych ludzi tak samo jak ja zafascynowanych nieruchomościami.

Wracając do pytania tego podrozdziału. Musisz mieć zaufaną osobę na miejscu, która będzie mogła nagrać Ci odpowiednie video lub połączyć się z Tobą podczas oglądania nieruchomości. Ja osobę z którą współpracuję w tej kwestii poznałem na szkoleniu u Wojtka Orzechowskiego. Główną zaletą wszystkich szkoleń na rynku jest społeczność zbudowana wokół takiego szkolenia. W większości są to niesamowici ludzie nie mający nic przeciwko by dzielić się z Tobą swoją wiedzą i doświadczeniem. Jak się okazuje mogą też być pomocni w całym procesie inwestycyjnym przeprowadzanym na znaczną odległość. Cały proces wygląda tak, że mój współpracownik idzie na dane mieszkanie oglądać je swoimi oczami i oczami telefonu komórkowego. Po wszystkim dostaję pierwsze spostrzeżenia współpracownika oraz filmy na mój dysk google. Dzięki czemu dalej mogę analizować dane mieszkanie już samemu.

Budowanie relacji z pośrednikami i współpracownikami na odległość

Ciężka sprawa z tymi relacjami na odległość. O ile łatwo Ci się będzie z kimś skontaktować to będziesz musiał się namęczyć, by zbudować fajną relację z pośrednikiem lub osobą mającą pomagać Ci na miejscu Twoich inwestycji. Telefon i internet są tutaj Twoim sprzymierzeńcem. Wykonuj regularne telefony do osób z którymi współpracujesz. Staraj się nie zapominać o ich urodzinach/imieninach. Zadzwoń czasem i porozmawiaj o tym jak wygląda sytuacja na rynku. Co do wynagrodzenia dla pośrednika i osoby pomagającej Ci podczas Twoich inwestycji to jest to sprawa mocno indywidualna. Ja osobiście wychodzę z założenia, że jeżeli mam zarobić 30 tyś złotych to dlaczego nie miałbym dać zarobić 5 tysięcy złotych osobie, dzięki której moja inwestycja działa i ma się dobrze. Lubie rozliczać się ryczałtem. Łatwiej wtedy o dokładne analizy i obliczenia opłacalności całej inwestycji. Przygotuj sobie umowy współpracy z osobą poszukującą Ci okazyjnych nieruchomości oraz z osobą obsługującą inwestycję w Twoim imieniu. Daj im dobrze zarobić, a będą wykonywać swoją pracę dobrze i sumiennie. Swoją drogą, jeżeli pracujesz na terenie woj. Śląskiego i masz dostęp do okazji inwestycyjnych napisz pod adres daniel@flipdesign.pl . Chętnie nawiążę współpracę.

Finansowanie inwestycji kredytem hipotecznym w obcej walucie

Jeżeli nie posiadasz gotówki, zadbaj o to by odpowiednio wcześnie zbadać swoją zdolność kredytową. Napisz do znanych Ci doradców finansowych i opisz swoją sytuację. Po kilku dniach powinieneś dostać symulację kredytu hipotecznego dla Twojej waluty. Postaraj się również o promesę kredytową. Nie wszystkie banki ją wystawiają, ale warto mieć taki dokument. W razie znalezienia okazji inwestycyjnej będziesz mieć pewność, że dostaniesz finansowanie kredytem hipotecznym w danym banku. Na szczęście w dobie internetu i telefonów wszystko jest możliwe do załatwienia nawet jeżeli przebywasz poza granicami Polski. Jeżeli chcesz więcej poczytać o tym na co powinieneś zwrócić uwagę biorąc kredyt hipoteczny zachęcam Cię do przeczytania artykułu : „Finansowanie inwestycji kredytem hipotecznym” dostępnego na moim blogu.

Jak przeprowadzić całą inwestycję zdalnie?

Nie oszukuj się, że zrobisz wszystko samemu. Naucz się odpowiednio delegować obowiązki na osoby trzecie. Szczególnie jeżeli jesteś emigrantem ta umiejętność będzie niezbędna jeżeli chcesz osiągnąć sukces w tej branży. Jak znaleźć odpowiednie osoby do pomocy? Otóż polecam Ci byś zapisał się do odpowiednich grup na facebooku. Niedocenionym źródłem nowych kontaktów są też wydarzenia z branży nieruchomościowej. Ostatnio miałem okazję być na Maratonie WIWN. Ponad 1000 osób w jednym miejscu. Wszyscy pozytywnie zakręceni inwestowaniem w nieruchomości. Bardzo łatwo w takim otoczeniu poznać kogoś, kto będzie mógł pomóc Ci uskutecznić inwestowanie w nieruchomości na odległość.

Jeżeli już poznasz taką osobę. Spisz sobie z nią umowę. Określcie czego wzajemnie oczekujecie i zacznijcie działać. Ja osobiście preferuję wynagrodzenie stałe za dostarczenie okazji czy obsługę inwestycji. Jasne, że najlepiej gdybyś sam doglądał całego procesu. Jednak w sytuacji w której się znajdujesz będąc poza granicami Polski będziesz musiał zaufać komuś i korzystać z pomocy Twoich współpracowników.

Niezbędne oprócz zaufania będzie też wystawienie upoważnienia do działań w Twoim imieniu. Najlepszą formą będzie pełnomocnictwo z klauzulą apostille. Takie pełnomocnictwo możesz zawrzeć bez obecności Twojego współpracownika w dowolnej kancelarii notarialnej na terenie kraju w którym się znajdujesz. WAŻNE! Do upoważnienia musi być dołączona klauzula apostille! W przeciwnym wypadku takie upoważnienie może być nie wystarczające do pełnego zakresu reprezentowania Twojej osoby w Polsce.

Jak ja wynagradzam swoich współpracowników?

Jeżeli chodzi o poszukiwanie okazji inwestycyjnych to w zależności od tego czy jest to pośrednik czy mój dostawca okazji mam różne stawki wynagrodzenia. W większości przypadków dostarczycielom okazji płacę 2000zł ryczałtem po zawarciu umowy przyrzeczonej zakupu nieruchomości. Jeżeli jest to nieruchomość na tzw. Flipa  to finalne wynagrodzenie to 15% zysku netto z inwestycji – 2000zł zapłacone przy podpisaniu umowy przyrzeczonej zakupu. Jeżeli chodzi o inwestycję na najem to tutaj wynagrodzenie dla dostawcy okazji różni się trochę od powyższego przykładu. Za okazję inwestycyjną, którą przeznaczę na najem płacę 3000zł plus VAT. Nie są to stawki należące do najwyższych na rynku nieruchomości. Niektórzy sourcerzy oczekują 10 000 zł za informację o fajnej nieruchomości. Ja jednak jestem na początku swojej drogi i zaczynam z niższego pułapu. Jasne, że jeżeli z tabelki w excelu wyjdzie mi zysk rzędu 50 000 zł nie będę miał problemu by „odpalić” komuś 10 000 zł za taką nieruchomość.

Umowy są w miare proste do skonstruowania. Najważniejsze by określić tam zakres obowiązków obydwu stron oraz sposób i termin wypłaty wynagrodzenia. Jeżeli chcesz zobaczyć jak wygląda taka przykładowa umowa współpracy pisz na email: daniel@flipdesign.pl .

Czy inwestowanie w nieruchomości na odległość jest dla każdego?

Być może Cię zmartwię ale sądzę, że nie. Podstawowym problemem z jakim będziesz się zmagać jest posiadanie zaufanego przedstawiciela na miejscu. Dlatego tak bardzo uczulam Cię na to, że networking i siatka kontaktów w inwestowaniu w nieruchomości to klucz do sukcesu. Bez tego nawet nie zabieraj się za inwestowanie w nieruchomości na odległość. Jeżeli nie masz jeszcze rozwiniętej siatki kontaktów wybierz się na jedno z dostępnych szkoleń na rynku. Ja mogę mówić tylko z mojego doświadczenia. Byłem na szkoleniu u Wojtka Orzechowskiego i siatka kontaktów jest tam bardzo rozwinięta. Prężnie działa grupa na facebooku, dzięki czemu masz odpowiedź na swoje pytania bardzo szybko i od ręki.

Inwestowanie w nieruchomości na odległość nie jest sprawą prostą. Myślę, że jest to o wiele trudniejsza sprawa niż inwestowanie w miejscu w którym przebywasz. Samo badanie rynku i zawieranie znajomości z pośrednikami będzie dla Ciebie nie lada wyzwaniem. Pokazuję jednak na moim przykładzie, że jest to możliwe.

Podsumowanie

Inwestowanie w nieruchomości na odległość nie jest rzeczą niemożliwą do wykonania. Musisz zdać sobie jednak sprawę, że bez odpowiednich ludzi wokół siebie nie poradzisz sobie z tym zagadnieniem. Radziłbym zacząć poszukiwania takich osób od Twojej rodziny i znajomych, którzy przebywają w danym miejscu. Dopiero potem szukaj osób, które tak jak Ty są zainteresowane inwestowaniem na rynku nieruchomości. Przygotuj się na wiele wyzwań. Wszystkie są jednak do przeskoczenia. Jeżeli jesteś moim stałym czytelnikiem wiesz dobrze, że sam inwestuję w nieruchomości w Polsce, a mieszkam i pracuję w Niemczech. Dla chcącego nic trudnego J Wszystkiego co najlepsze na Twojej inwestorskiej ścieżce !

Będę Ci bardzo wdzięczny jeżeli podzielisz się linkiem do tego wpisu z kimś, komu ten artykuł może pomóc. Zależy mi na tym by ze swoją wiedzą i doświadczeniem móc dotrzeć do jak największej ilości osób. Jeżeli jeszcze tego nie zrobiłeś, zachęcam Cię gorąco do zapisania się na moją listę meilingową. Wysyłam tam informacje o nowych wpisach i artykułach na blogu. Poza tym, jeżeli wpada mi jakaś okazja inwestycyjna z miejsca, gdzie sam nie inwestuję dzielę się tym za pośrednictwem mojego newslettera. Jeżeli masz jakieś pytania dotyczące inwestowania w nieruchomości na odległość pisz śmiało w komentarzu lub skontaktuj się ze mną za pomocą mojego adresu email : daniel@flipdesign.pl. Postaram się odpowiedzieć na Twoje pytania. Dziękuję Ci za to, że poświęciłeś czas na przeczytanie tego artykułu o życzę powodzenia  we wszystkim co robisz.

 

 

Udostępnij to:
Komentarze: 6 Komentarzy
  • Ja głównie współpracuje z pośrednikami. Tzn mam jednego takiego, któremu ufam na 100% i dwóch takich których też lubię 🙂 i też czasem coś flipniemy (ale rzadziej). Nie działa mi natomiast współpraca z sourcerami. Pośrednik to zawodowiec, który z tego żyje więc jak mu dasz temat i on wie że możesz mu zaufać i go nie wykiwasz to będzie dla ciebie szukał, aż znajdzie (a nawet wynegocjuje cenę i dopilnuje remontu!) A sourcerzy po prostu nie dostarczają tematów w ogóle lub takie co są w internecie. I stąd pytanie – gdzie szukasz sourcerów? W gronie znajomych? Przez internet?

    • Daniel
      Marzec 7, 2018

      Dzień dobry Zbigniew

      Ja głównie szukam sourcerów wśród znajomych inwestorów na rynku nieruchomości. Oni sami inwestują, dlatego łatwiej mi jest z nimi współpracować bo mówimy tym samym językiem. Oczywiście masz rację, że nie mają dostępu do tylu okazyjnych nieruchomości co pośrednicy ale też czasami potrafią coś podesłać. Dzięki za włączenie się do dyskusji. Pozdrawiam

  • Adrian
    Październik 6, 2018

    Interesujący artykuł 🙂
    A jak wygląda rozliczanie przychodów z najmu w Polsce dla osoby mieszkającej za granicą? Trzeba/można założyć DG?
    W przypadku szukania i opieki nad nieruchomością można też zatrudnić firmę pośrednika, np. Mzuri 😉

    • Daniel
      Październik 6, 2018

      Tak Adrian

      Zakładasz działalność w Polsce i tutaj płacisz podatki. Jak jesteś zatrudniony za granicą nie płacisz ZUSu 🙂

      Raczej polecam samemu się zajmować swoim majątkiem.

      • Adrian
        Październik 6, 2018

        Mieszkam i pracuję w DE – czyli mogę założyć w Polsce DG, mimo , ze nie jestem rezydentem w PL i nie płacić ZUS-u? I ubezpieczenia zdrowotnego pewno też nie? Jestes pewien? 🤔🤑
        A co z prywatnym najmem z ryczałtem bez DG?Tak do tej pory czyniłem , aczkolwiek z pewną niepewnością, chociaż reklamacji ze strony UZ jeszcze nie było😇
        Z góry dzięki za odpowiedź ☺

        • Daniel
          Październik 6, 2018

          Najlepiej poradzić się doradcy podatkowego. Wiem że jak pracujesz za granicą legalnie musisz opłacać tylko 350 zł składki zdrowotne.

Spodobał Ci się wpis? Napisz co o tym sądzisz.

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *