Prace wykończeniowe – jak je kontrolować?

Musisz wiedzieć jak sprawdzić prace wykończeniowe na Twojej inwestycji. Większość inwestorów w nieruchomości doskonale rozwija swoje umiejętności w zakresie marketingu dla kupujących, poszukiwania nieruchomości pod inwestycję, marketingu dla najemców oraz kreatywnych technik finansowania inwestycji. Stwierdzam jednak, że duża liczba wciąż nie przywiązuje wystarczająco dużo uwagi procesowi remontu swojej nieruchomości. Utrzymywanie kosztów na odpowiednio niskim poziomie oraz dokładne prognozowanie ilości niezbędnych napraw jest kluczowe w całym procesie inwestowania. Dzisiaj trochę o tym jak przygotowywać sobie kosztorys prac wykończeniowych, jak te prace kontrolować i sprawdzać ich jakość końcową.

Jakie prace wykończeniowe musisz wykonać?

Rzeczą niezbędną jeżeli chcesz inwestować w nieruchomości wymagające remontu jest posiadanie odpowiedniej ekipy remontowej na swojej liście kontaktów. O tym jak szukać i selekcjonować ekipy remontowe pisałem już w artykule zatytułowanym „Jak znaleźć dobrą ekipę remontowo-budowlaną?”. Znajdziesz tam porady jak szukać odpowiednich wykonawców Twoich remontów. Zanim jednak zaczniecie swoją współpracę musisz przygotować sobie zakres prac, które są niezbędne w Twojej inwestycji. Jeżeli traktujesz inwestowanie na poważnie, powinieneś zwrócić szczególną uwagę na prace wykończeniowe i ich odpowiednią kontrolę. Zacznij od oceny stanu technicznego Twojej nieruchomości. Jeżeli nie posiadasz wystarczającej wiedzy na ten temat zaproś do współpracy technika budowlanego lub kogoś kto będzie mógł służyć Ci dobrą radą. Już kiedy pierwszy raz wejdziesz na daną nieruchomość możesz ocenić np. w jakim stanie są okna lub drzwi i czy wymagają wymiany. Oczywiście pierwsze oględziny pozwolą Ci z grubsza ocenić stan danej nieruchomości. Będziesz jednak potrzebować czasu i skupienia by dokładnie oszacować koszty remontowe. Gwarantuję Ci jednak, że z każdą kupowaną nieruchomością będzie Ci prościej te koszta dostrzegać i szybko na nie reagować np. używając ich jako pretekst do negocjowania niższej ceny zakupu nieruchomości.

Negocjacje z wykonawcą remontu

Po oszacowaniu tego jakie prace wykończeniowe muszą zostać zrobione, przystąp do negocjowania warunków remontu z Twoją ekipą remontowo-budowlaną. Pamiętaj, że tutaj wszystko możesz negocjować i wycena przedstawiona przez wykonawcę nie musi być wyceną ostateczną. Z doświadczenia też wiem, że czasami opłaca się zamawiać osobnych wykonawców do poszczególnych prac remontowych. Zamawianie remontu w pakiecie wcale nie musi być tańsze. Jeżeli jednak planujesz współpracować z jakimś kontrahentem w dłuższej perspektywie czasowej ostre negocjowanie może mijać się z celem. Przy mniejszym temacie odpuść sobie negocjacje, by potem kiedy pojawi Ci się większa inwestycja i bardziej kosztowny remont odbić sobie cenę z nawiązką. Jeżeli zbudujesz sobie dobre relacje z wykonawcą prac remontowo-budowlanych, będziesz poświęcał mniej czasu na sprawdzanie i kontrolowanie go. Dzięki czemu przeznaczysz więcej czasu na wyszukiwanie okazji inwestycyjnych.

Harmonogram prac wykończeniowych

Po uzyskaniu informacji na temat kosztów materiałowych i robocizny związanych z konkretnymi naprawami, możesz zbudować harmonogram prac budowlanych. Umożliwi Ci on dokładne zaplanowanie napraw w czasie i swoim budżecie. Co powinien zawierać taki harmonogram prac? Otóż dobrze byś podzielił remont na poszczególne etapy np. prace wyburzeniowe, biały montaż w łazience czy układanie podłóg. Przy poszczególnym etapie wypisz sobie ogólnie jakie prace powinny zostać wykonane i na co wykonawca remontu powinien zwrócić szczególną uwagę. Napisz również to, kto dostarcza materiały potrzebne do wykonania danego zadania. Bardzo często umówisz się z wykonawcą na to , że to on będzie dostarczał niektóre materiały niezbędne do przeprowadzenia remontu. Na koniec rzecz najważniejsza czyli, planowany termin oddania danego etapu prac. Postępuj jak duży developer nawet gdy remontujesz kawalerkę w centrum miasta. Określ z wykonawcą datę oddania danego etapu remontu. Określenie czasu zakończenia danego etapu przyda Ci się również w sytuacji, kiedy to Ty będziesz dostarczać niezbędne materiały np. drzwi. Pamiętaj, że nie wszystko jest dostępne „od ręki” i czasami będziesz czekać na dostarczenie danej rzeczy dłużej niż trzy dni przewidziane na dostawę.

Jak sprawdzać prace wykończeniowe i ich jakość wykonania?

Dobra współpraca z wykonawcą remontu jest tutaj kluczowa. Wiadomo nie od dziś, że ekipy budowlane to „jedyne osoby, które się znają na remontach” i bardzo ciężko jest z nimi dyskutować o jakości i sposobie wykonywania prac remontowych. Tutaj nie ma reguły. Musisz uzbroić się w cierpliwość i odpowiednio reagować na ewentualne opóźnienia czy złe podejście do wykonywania swoich obowiązków przez ekipę remontową. Bardzo ważne by wszystko było dokładnie określone w umowie. Miej wszystko na piśmie inaczej będzie Ci bardzo ciężko egzekwować swoje racje w takcie remontu. To jak często będziesz sprawdzać prace wykończeniowe zależy tylko od Twojego podejścia i tego jak bardzo ufasz swojej ekipie rmeontowo-budowlanej. Jeżeli masz nowego kontraktora odwiedzaj swoje mieszkanie przynajmniej raz na dwa dni. Dobrze byłoby, gdybyś dobrze żył ze swoimi sąsiadami. Oni mogą być czasami dobrym źródłem informacji o tym jak przebiega remont w Twoim domu czy mieszkaniu.

Nikt nie jest idealny

Pamiętaj o tym, że bardzo często nie doszacujesz pewnych rzeczy. Niezależnie od tego jak dobrze znasz się na remontach i jak wielkie doświadczenie posiadasz musisz być przygotowany na nieprzewidziane wydatki. Dlatego zalecam Ci przygotowanie budżetu awaryjnego na nieprzewidziane wydatki. Ja przyjmuję 10% wartości zakładanego remontu. Twoje podejście może być mniej lub bardziej konserwatywne. Pamiętaj jednak o tym by posiadać pozycję „nieprzewidziane wydatki” w swoim kosztorysie remontowo-budowlanym.

Podsumowanie

Myślę, że wielu inwestorów nie przykłada należytej uwagi do panowania nad remontem. Musisz umieć oszacować i kontrolować prace remontowe. Jeżeli weźmiesz pod uwagę czas i energię jaką musisz poświęcić na odpowiednie przygotowanie się pod względem wyceny nieruchomości i współpracy z kontrahentami. Oszczędność rzędu tysiąca lub dwóch na jednym remoncie może wydawać się nie warta świeczki. Rzeczywiście jeżeli spojrzysz na to jednorazowo jest to mało opłacalne ale w szerszej perspektywie czasu, kiedy to będziesz wykonywać kilka remontów na raz. Czas poświęcony na naukę tego jak sprawdzać prace wykończeniowe nie będzie czasem zmarnowanym.

Na koniec moja prośba. Jeżeli podobał Ci się ten wpis udostępnij link znajomym, by mogli przeczytać o tym jak sobie radzić podczas remontu mieszkania. Myślę, że nie tylko my inwestorzy możemy coś zyskać stosując podane tutaj techniki. Każdy staje kiedyś przed koniecznością remontowania domu czy mieszkania i podane tutaj rady mogą okazać się rozwiązaniem wielu problemów. Czekam na Twój komentarz pod tym wpisem. Jestem ciekaw czy masz coś do powiedzenia i dodania do tego tematu. Napisz proszę w jak Ty radzisz sobie z kontrolą prac remontowo-budowlanych u siebie. Życzę Ci skutecznego inwestowania w nieruchomości.