Jak zacząć inwestować w nieruchomości?

Jak zacząć inwestować w nieruchomości? To pytanie zadawałem sobie wiele razy zanim zacząłem inwestować. Jeżeli czytałeś/aś już wpis „15 przykazań początkującego inwestora na rynku nieruchomości” i dalej nie znasz odpowiedzi na powyższe pytanie dzisiejszy artykuł jest dla Ciebie.

Żeby zacząć coś robić musisz wykonać pierwszy krok. Zaczynając swoją przygodę na rynku nieruchomości masz do wyboru kilka strategii inwestycyjnych. Zakładam tutaj , że nie posiadasz milionów na swoim koncie i dopiero budujesz swoją wolność finansową. Przybliżę Ci kilka strategii inwestycyjnych dostępnych dla początkujących na rynku nieruchomości. Zastrzegam jednak, że jest to moje indywidualne podejście do sprawy. Każdy ma prawo do swojego poglądu na dany temat. Postaram się pokazać plusy i minusy każdej z nich. Dzięki temu łatwiej będzie Ci wybrać odpowiednią drogę dla siebie. Jako początkujący inwestor masz do wyboru min.:

• flipowanie mieszkań
• wynajem długoterminowy
• wynajem krótkoterminowy
• podnajem
• przerabianie na pokoje

Poniżej ogólna charakterystyka każdej z wyżej wymienionych strategii. Uporządkowałem je według swojego kryterium dotyczącego trudności. Brałem pod uwagę swoje odczucia na takie tematy jak ilość potrzebnej wiedzy i doświadczenia oraz potrzebną gotówkę do transakcji. Zaczniemy od najłatwiejszych do opanowania strategii, a zakończymy na tych które wymagają największej ilości wiedzy i poświęcenia.

Wynajem długoterminowy

Najbardziej bliska definicji pasywnego dochodu strategia z wyżej wymienionych. Polega na zakupieniu nieruchomości i wynajęciu jej na dłuższy okres czasu. Jeżeli uda Ci się znaleźć dobrego najemcę, który nie będzie sprawiał wielu problemów. Możesz liczyć na przychód pasywny. Takie podejście do inwestowania będzie wymagać od Ciebie działania, jedynie w sytuacji wymiany starego najemcy na nowego. Strategia przynosząca najmniejsze stopy zwrotu (6-12% ROI), wymagająca też od Ciebie najmniejszej ilości wiedzy i poświęcenia. Po oddaniu swojego mieszkania firmie zajmującej się zarządzaniem najmem masz praktycznie dochód pasywny. Wynajem długoterminowy wymaga umiarkowanego wkładu pieniężnego. Najczęściej ogranicza się on tylko do wkładu własnego przy zakupie nieruchomości i przygotowania mieszkania pod wynajem. Jeżeli jesteś osobą cierpliwą i nastawioną na małe ale stałe zyski, jest to strategia dla Ciebie. Największe zagrożenie to źle dobrana lokalizacja oraz nie branie pod uwagę potencjalnej zmiany stopy procentowej (jeżeli finansujesz inwestycje kredytem).

Podnajem

Bardzo przyjazna początkującym inwestorom strategia inwestowania. Polega na wyszukiwaniu zmotywowanych właścicieli nieruchomości, którzy w zamian za długoterminową umowę współpracy oddadzą Ci swoją nieruchomość w podnajem.  Strategia mająca bardzo wysokie stopy zwrotu rzędu 60-80% rocznie. Bardzo często właściciele nie widzą całego potencjału drzemiącego w ich własności. Twoim zadaniem będzie dostrzeżenie tej ukrytej wartości i wykorzystanie tego na Twoją korzyść. Wymaga podstawowej wiedzy o rynku i bardzo niskiego wkładu własnego. Najczęściej wkład własny ogranicza się do kosztów ewentualnego odświeżenia lokalu lub przerobienia go na większą ilość pokoi. Uważam, że do tej strategii nie potrzeba dużego doświadczenia i wiedzy o inwestowaniu w nieruchomości. Niezbędne są tutaj odpowiednie umiejętności interpersonalne (musisz dogadywać się z właścicielami lokali) oraz odpowiednio przygotowane umowy, które będą chronić zarówno właściciela nieruchomości jak i Ciebie. Myślę, że największy problem to zorganizowanie sobie tutaj całego procesu i przygotowanie odpowiednich wzorów dokumentów.

Wynajem krótkoterminowy

Strategia bardzo dobrze sprawdzająca się w znanych ośrodkach kulturalnych i turystycznych. Jeżeli zamieszkujesz blisko miejsca często odwiedzanego przez turystów może to być rozwiązanie dla Ciebie. Takie podejście polega na zainwestowaniu w nieruchomość, która ma bardzo duży potencjał do krótkoterminowego najmu. Strategia wymaga dużego nakładu czasu i pracy, jednak w zamian może dać znacznie większe stopy zwrotu niż najem długoterminowy. Wszystko zależy od atrakcyjności miejsca w którym posiadasz swoją nieruchomość. Wkład pieniężny najczęściej ogranicza się tylko do zakupu nieruchomości i jej przygotowania pod wynajem. Realizowanie tej strategii będzie wymagać od Ciebie dobrej organizacji. Jeżeli oddasz swoją nieruchomość pod opiekę firmy zarządzającej, odciążysz się z większości zadań niezbędnych w zarządzaniu inwestycją. Nie polecam jednak oddawania nieruchomości na najem krótkoterminowy zewnętrznym firmom. Musisz się wtedy liczyć z obniżeniem przychodów z najmu, co drastycznie obniży Twoje zyski z inwestycji. Największe zagrożenie widzę tutaj w złym wyselekcjonowaniu miejsca zakupu. Bardzo ważna jest tutaj lokalizacja. To ona zadecyduje o tym, czy Twoja nieruchomość będzie często wynajmowana.

Przerabianie na pokoje

Bardzo fajna strategia inwestowania w nieruchomości. W dużym skrócie polega ona na zwiększeniu ilości pokoi w danym mieszkaniu. Najczęściej robi się to kosztem kuchni. Kuchnia zostaje przeniesiona na przedpokój w formie aneksu, a w miejscu dawnej kuchni powstaje nowy pokój. Jest to sprawa dosyć skomplikowana i bez podstawowej wiedzy z zakresu prawa budowlanego nie polecam Ci próbowania swoich sił w tym podejściu. Czasami bywa też kontrowersyjna ze względu na wielkość pomieszczeń. Rynek weryfikuje opłacalność tego podejścia. Póki co, znajdują się najemcy na małe pokoje. Oznacza to tylko tyle, że jest popyt na tego rodzaju usługę. Bardzo ważna jest tutaj sprawna ekipa remontowa. Jak taką znaleźć napisałem w artykule zatytułowanym „Jak znaleźć dobrą ekipę budowlaną?”. Mieszkanie po remoncie możesz samodzielnie wynajmować na pokoje lub zaoferować takie rozwiązanie inwestorowi zainteresowanemu zakupieniem takiego produktu inwestycyjnego. Do działania w tym modelu inwestycyjnym niezbędna jest wiedza z zakresu prawa budowlanego lub dostęp do osoby, która taką wiedzą się z Tobą podzieli.

Flipowanie mieszkań

Jest to strategia polegająca na nabyciu nieruchomości znacznie poniżej ceny rynkowej z zamiarem droższej sprzedaży jej w najbliższym czasie. Bardzo często wymagany jest tutaj gruntowny remont nieruchomości. Najlepsze do flipowania są mieszkania zaniedbane i posiadające wady prawne. Strategia wymagająca bardzo wielu umiejętności od inwestora. Musisz wykazać się tutaj doskonałymi umiejętnościami interpersonalnymi. Potrzebna Ci będzie przynajmniej podstawowa wiedza techniczna, by móc szybko ocenić zakres potrzebnych do zrealizowania prac remontowych. Jeżeli chcesz kupować mieszkania posiadające wady prawne, musisz wykazać się wiedzą z zakresu prawa cywilnego. Strategia dająca bardzo duże stopy zwrotu, ale wiążąca się z dużym nakładem pracy. Bardzo krótki horyzont inwestycyjny sprawia, że możliwości zarobku są tutaj ograniczone jedynie Twoimi zasobami finansowymi i czasowymi (zwroty rzędu 15-40% zainwestowanego kapitału przy gotówce). Możesz flipować posługując się dźwignią finansową w postaci kredytu hipotecznego. Będzie Ci jednak bardzo ciężko konkurować w większych ośrodkach miejskich, gdzie okazje schodzą na pniu i w większości przypadków za gotówkę. By móc skutecznie flipować potrzebujesz umiejętności szybkiego rachowania zwrotu z inwestycji oraz bogatej siatki kontaktów na swoim rynku.

Jak zacząć inwestować w nieruchomości?

Niezależnie od tego którą strategię wybierzesz dla siebie, nie zapomnij o wyznaczeniu sobie celu. Najlepiej, żeby był to cel finansowy i łatwo mierzalny. Już same dążenie do czegoś pomoże Ci zdefiniować odpowiednie podejście dla Ciebie. Jeżeli będziesz już posiadał/ła dobrze zdefiniowany cel, skup się na poznaniu poszczególnych strategii inwestowania w nieruchomości. Poznaj podstawowe pojęcia takie jak ROI, przychód operacyjny netto czy dochód po opodatkowaniu. Zrozum czym powinna się charakteryzować dobra okazja inwestycyjna. Naucz się pracować z liczbami i szybko szacować opłacalność inwestycji. Najlepsze okazje znikają w mgnieniu oka i musisz umieć bardzo szybko oceniać czy dana nieruchomość jest odpowiednia dla Ciebie. Przygotuj sobie odpowiednie arkusze w excelu, by móc szybko i sprawnie operować liczbami. Zbuduj wokół siebie odpowiedni zespół ludzi. O tym kogo powinieneś mieć koło siebie pisałem już w osobnym wpisie zatytułowanym „Super umysł inwestora – czyli kogo potrzebujesz by  skutecznie inwestować w nieruchomości” .

Zadbaj o źródła finansowania. W zależności od tego jaką strategię obierzesz poznaj te źródła dogłębnie. Jeżeli będziesz posługiwał się kredytem hipotecznym poczytaj na ten temat i umów się z dobrym doradcą finansowym. Taka osoba wyjaśni Ci na co zwrócić uwagę i znajdzie odpowiednie finansowanie „uszyte na miarę Twojej strategii”. Pamiętaj tylko, żebyś radził/a się osób sprawdzonych. Wielu mamy naciągaczy na rynku, którzy tylko czekają by wyciągnąć od Ciebie pieniądze. Najlepiej byś takiego doradcę dostał/a z polecenia od inwestora na Twoim lokalnym rynku. Wbrew powszechnej opinii nie wszyscy inwestorzy są samolubni i boją się konkurencji. Buduj relacje z nimi. Kto wie, być może kiedyś nawiążesz współpracę z „większym graczem”.

Zanim kupisz pierwszą nieruchomość

Na samym końcu przygotuj sobie kryteria wyszukiwania odpowiedniej nieruchomości pod inwestycje. Przeprowadź odpowiednią analizę jakościową i ilościową danego mieszkania/domu. Do analizy ilościowej użyj wcześniej przygotowanego excela i sprawdź czy zgadzają Ci się liczby. Pamiętaj ważną zasadę : „Myśl pozytywnie, ale obliczając opłacalność inwestycji staraj się nie przeceniać swojego szczęścia i umiejętności”. Pamiętaj, że inwestowanie w nieruchomości to nie tylko cyferki. Nie traktuj nieruchomości jak pustej liczby. Traktuj ją jak produkt, który zaoferujesz odbiorcy. Potencjalny nabywca/najemca podejmuje decyzje emocjonalnie. Analiza jakościowa pozwoli Ci odpowiedzieć sobie na pytanie „Czy znajdzie się chętny na moją ofertę?”. Podczas analizowania jakościowego zwróć uwagę na takie rzeczy jak : bezpieczeństwo danego miejsca, dostępność transportu publicznego, obecność szkół i przedszkoli w okolicy czy perspektywy rozwoju danego regionu. Więcej na ten temat pisałem w artykule pt. „Gdzie powinieneś kupić swoją pierwszą nieruchomość pod inwestycje?” Mając tak przygotowany plan działania przystąp do działania. Sam nie ustrzegłem się wielu błędów podczas swojej pierwszej inwestycji i zdaję sobie sprawę z tego, że stopa zwrotu mogła być znacznie wyższa. Każdy popełnia błędy, ważne by wyciągać z nich odpowiednie wnioski.

Od czego ja zacząłem?

Po przeanalizowaniu swojej sytuacji i postawieniu sobie celów. Wraz z żoną postanowiliśmy zacząć od flipowania mieszkań by spokojnie pomnażać zasoby pieniężne jakie posiadamy. Zdobyłem niezbędną mi wiedzę, by zacząć inwestować i zacząłem działać. To droga wybrana przez nas po wnikliwej analizie naszej sytuacji. Ciekaw jestem jaką Ty masz strategię w dążeniu do zrealizowania swoich celów. Chętnie przeczytam jak to wygląda u Ciebie. Jak wyglądają lub wyglądały Twoje początki. Masz już za sobą jakieś sukcesy ?  Być może brałeś/aś udział w jakimś szkoleniu? Uczyniłeś/aś coś by zacząć inwestować ? Chętnie dowiem się na jakim etapie jesteś. Napisz proszę w komentarzu gdzie się aktualnie znajdujesz i jakie są Twoje plany. Chętnie podyskutuje z ludźmi tak samo pozytywnie zakręconymi na punkcie inwestowania w nieruchomości jak ja.

W jakim miejscu dzisiaj jesteś?

Do tej pory w tym artykule podzieliłem się z Tobą niesamowitą ilością wiedzy. Przybliżyłem Ci odpowiedź na pytanie „Jak zacząć inwestować w nieruchomości?”. Na sam koniec jednak chciałem odejść od suchej teorii i przejść do czegoś co jest najważniejsze w całym procesie inwestowania. Otóż musisz zacząć coś w tym kierunku robić. Jasne, że wiedza jest bardzo ważna. Możesz przeczytać mnóstwo książek i publikacji. Możesz wziąć udział we wszystkich dostępnych szkoleniach na naszym rynku. Jednak, jeżeli nie zaczniesz działać nic z tego nie będzie.  Sukces w tej branży to wypadkowa ciężkiej pracy i samodyscypliny. Początki zawsze bywają trudne. To tak jakbyśmy chcieli zrzucić wielki kamień z góry. Najwięcej wysiłku włożymy w samo ruszenie kamienia. Kiedy jednak kamień zacznie się toczyć sam pokona drogę z góry na dół. Zacznij działać! Pamiętaj ciężka praca i cierpliwość to klucz do powodzenia!

Na koniec mam do Ciebie gorącą prośbę. Jeżeli spodobał Ci się artykuł podziel się nim proszę ze znajomymi i zostaw swój komentarz poniżej. Będę Ci bardzo wdzięczny. Dodatkowo od teraz jeżeli zapiszesz się na mój newsletter otrzymasz dodatkowo „15 Przykazań początkującego inwestora na rynku nieruchomości”. Udanych inwestycji i skutecznego spełniania marzeń!