Moja pierwsza inwestycja – podsumowanie i wnioski

Moja pierwsza inwestycja miała miejsce w roku 2017. Przed końcem roku zakończyłem pierwszą inwestycję w mieszkanie do remontu. Z tego artykułu dowiesz się między innymi o tym jakie błędy popełniłem oraz jaki był wynik finansowy całego przedsięwzięcia. Od razu zaznaczam, że to jak ja do tego podszedłem nie musi być jedyną słuszną drogą. Po drodze popełniłem mnóstwo błędów, za które musiałem słono zapłacić. Chciałbym, żebyś Ty drogi czytelniku uniknął pewnych rzeczy samemu inwestując w nieruchomości. Pamiętaj, by ciągle zgłębiać wiedzę i uczyć się od lepszych od siebie. Owocnej lektury!

Moja sytuacja życiowa zdeterminowała moje podejście

Historia mojej pierwszej inwestycji jest nierozerwalnie związana z moją sytuacją życiową. Jestem emigrantem i na co dzień mieszkam w Kolonii w Niemczech (stan na rok 2018). Swoją przygodę na rynku nieruchomości chciałem rozpocząć w Katowicach. Ponieważ znam to miasto i potrafię określić, które dzielnice są atrakcyjne, a które mniej. Od samego początku miałem troszeczkę utrudnione zadanie. Inwestując na odległość ciężko zbudować sobie relacje i więzi z dostarczycielami mieszkań w atrakcyjnych cenach. Na szczęście poznałem dziewczynę, która też w tym czasie poszukiwała mieszkania na flipa. Siła networkingu w inwestowaniu na rynku nieruchomości jest niedoceniana. Jeżeli myślisz, że zaczniesz osiągać sukcesy na rynku nieruchomości bez odpowiednich kontaktów to się grubo mylisz. Radzę Ci już od dzisiaj pracować nad swoją siatką kontaktów. O tym kogo potrzebujesz by skutecznie inwestować pisałem już w artykule pt. „Super umysł inwestora – czyli kogo potrzebujesz by skutecznie inwestować na rynku nieruchomości?” Wracając do mojego przypadku to podpisaliśmy umowę na usługę sourcingu z określonym wynagrodzeniem i dziewczyna przystąpiła do działania. Przy okazji dziękuję Ci za współpracę M.

Pierwsza okazja inwestycyjna

Już po tygodniu dostałem informację o mieszkaniu na os. Tysiąclecia. Był to lokal spółdzielczo-własnościowy bez przeciwwskazań na założenie księgi wieczystej. Pamiętaj by przed zakupem sprawdzić stan prawny danej nieruchomości. Jeżeli masz wątpliwości zapytaj kogoś kto się na tym może znać! Moja sourcerka pojechała na spotkanie i zrobiła mi filmy na miejscu. Mieszkanie znajdowało się na 11 piętrze z 15 możliwych w tym bloku. Co od razu rzuciło mi się w oczy to to, że miało ogromne okna i piękny widok na panoramę Katowic. Po odpowiednim zbadaniu rynku wiedziałem, że będę w stanie sprzedać to mieszkanie po wyremontowaniu go w granicach 310 000 zł. Cena zakupu wskazywała na zysk w granicach 30-40 tyś zł brutto.

Mieszkanie bardzo zaniedbane do totalnego remontu. Grzejniki stare żeliwne, które później postanowiłem wymienić na nowe. W międzyczasie wysłałem swoją zaufaną osobę na podpisanie umowy przedwstępnej i wręczenie zadatku. Tak się zaczęła moja praktyczna przygoda z inwestowaniem w mieszkania do remontu. Klatka schodowa w bloku była zadbana. Codziennie przychodziła Pani, która zajmowała się utrzymywaniem czystości na klatce. Analiza makro i mikro umiejscowienia inwestycji była tutaj zbędna, gdyż os. Tysiąclecia jest jednym z najbardziej rozchwytywanych miejsc w Katowicach.  O tym jak samemu możesz sobie przeanalizować Twoją inwestycję pisałem w artykule pt. „Gdzie powinieneś kupić swoją pierwszą inwestycję?” Zachęcam Cię do lektury tego tekstu, znajdziesz tam sposoby na analizę danej nieruchomości. Pamiętam jak dziś głosy moich bliskich: „Nie kupuj tego bo wtopisz swoje pieniądze”. Pamiętajcie, żeby otaczać się odpowiednimi ludźmi wokół siebie. Jasne, że głos najbliższej rodziny jest bardzo istotny i trudno Ci się będzie go pozbyć. Jednak w kwestiach inwestycji, jeżeli nie macie w rodzinie nikogo przedsiębiorczego zdajcie się na własny instynkt i popierajcie swoje decyzje zdobytą wiedzą.

Poniżej zdjęcia mieszkania przygotowanego do remontu :

 

Przygotowanie remontu i wybór ekipy remontowej

Zdecydowanie teraz mogę stwierdzić, że najmniej lubianym elementem całego przedsięwzięcia jest etap wyburzeniowy i przygotowanie do właściwego remontu. Po sporządzeniu projektu i wizualizacji pomieszczeń przystąpiliśmy do prac remontowych z bliżej mi nie znaną ekipą remontową. Niestety jak to w życiu bywa okazało się, że fachowcy nie są tymi za kogo się podawali i po trzech tygodniach musieliśmy się rozstać (straciłem tutaj 3000 zł…..). Będę miał nauczkę na przyszłość, żeby dobrze sprawdzać ludzi, którym powierzam swoje remonty. Po tym wydarzeniu napisałem artykuł o poszukiwaniu ekipy remontowej pod inwestycję. Artykuł nosi tytuł „Jak znaleźć dobrą ekipę remontowo-budowlaną?” Zalecam Ci zapoznanie się z nim jeżeli samemu szukasz odpowiedniej ekipy remontowej do swojego mieszkania/domu. Na moje szczęście mój Tata mógł mi wtedy pomóc i sam zajął się dokończeniem remontu. Dziękuję Ci za to. Bez Ciebie ten wynik nie byłby tak dobry. Pamiętajcie żeby się nigdy nie poddawać nawet jak nadchodzą trudności losu. Ja tutaj popełniłem karygodny błąd. Nie przeprowadziłem odpowiednio wcześniej castingu na ekipę remontową. Potem pod presją czasu nie było już tak różowo. Zaplanujcie sobie to z odpowiednim wyprzedzeniem. Poszukiwanie odpowiedniej ekipy remontowej może trwać dłużej niż sami myślicie.

PS. Dla tych którzy się zastanawiają nad tym czy płaciłem swojemu Tacie odpowiadam. Tak płaciłem mu, gdyż chciałem przejść przez cały proces tak jakbym miał swoją zaufaną ekipę budowlaną.

Co z tą elektryką i grzejnikami?

Ze wskazówek dotyczących samego remontu mogę wam powiedzieć, byście zadbali o dobre kontakty z sąsiadami oraz zamówienia materiałów do remontu odpowiednio wcześnie. Na niektóre rzeczy poczekacie nawet 4-6 tyg! W mieszkaniu wymieniałem elektrykę na nową i tutaj kolejny raz dałem się naciągnąć na fachowców ze spółdzielni. Następnym razem samemu zajmę się elektryką. Musicie wiedzieć, że wszystko co jest do licznika jest waszą częścią i nie musicie jakoś specjalnie przejmować się zatrudnianiem ekip ze spółdzielni do wykonania instalacji elektrycznej w waszym mieszkaniu.

To samo tyczy się grzejników. Oczywiście jeżeli tego wymaga mieszkanie musicie spuścić wodę w całym pionie co będzie się wiązało z dodatkowymi opłatami. Najlepiej wymieniajcie grzejniki poza sezonem grzewczym. Wtedy pierwsza lepsza ekipa remontowa powinna sobie z tym poradzić. Oczywiście liczniki na grzejnikach musicie zgłosić odpowiednim organom, by przyszli i założyli je na nowe grzejniki. Znam ekipy remontowe, które wymieniają grzejniki też w sezonie grzewczym zamrażając je. Jeżeli wasz remont przypada na sezon grzewczy pomyślcie o takim rozwiązaniu tego problemu.

Sprzedaż jeszcze podczas remontu?

Już podczas remontu znalazła się osoba zainteresowana moim mieszkaniem. Otóż okazuje się, że klientka na moje mieszkanie przejrzała dostępne oferty mieszkań już wyremontowanych na rynku i nic nie odpowiadało jej w stu procentach. Widząc moją ofertę i to, że będzie miała możliwość zaingerować w wykończenie mieszkania zdecydowała się na zakup. Decydując się na takie podejście musicie wiedzieć, że proces remontu będzie nieco bardziej skomplikowany przez to, że nabywca będzie chciał ingerować w wasz projekt wykończenia mieszkania. Musicie na starcie jasno określić jakiego rodzaju materiały wy dostarczacie, a za co nie zapłacicie jako inwestorzy. Wiadomo, że jeżeli założycie sobie płytki w cenie 50 zł/m2 to klient docelowy musi wiedzieć, że za droższe będzie musiał sobie dopłacić.

Podczas mojej inwestycji np. osoba kupująca mieszkanie zamieniła wannę na kabinę z odpływem w podłodze. Tutaj serdeczne gratulacje należą się mojej ekipie remontowej za to , że podjęła się tego zadania w mieszkaniu w wielkiej płycie. Nie jest to zadanie proste i trzeba się przy tym było nieźle nagimnastykować. Projekt cenowy miałem na tyle dokładnie opracowany, że nie miałem potem problemu na dobieranie innych materiałów przez klienta końcowego. Wszystko przedstawiłem jasno i wyraźnie w kosztorysie i odbiorca mieszkania widział od razu za co będzie musiał dopłacić. Dokładne wyliczenie sobie podstawowych materiałów i elementów wyposażenia znacznie ułatwi wam kalkulacje i dostosowywanie się do zaistniałej sytuacji podczas remontowania mieszkania.

Poniżej zdjęcia już po remoncie :

Liczby, czyli to co inwestorzy lubią najbardziej

Pewnie interesują was cyfry. Otóż proszę bardzo:

• Cena zakupu mieszkania 195 000 zł
• Koszty związane z remontem i inwestycją 57 000 zł
• Cena sprzedaży mieszkania 290 000 zł
• Czas inwestycji 6 miesięcy
• Zysk przed opodatkowaniem 38 000 zł
• Zwrot z zainwestowanego kapitału 15,07 %

Zwrot z zainwestowanego kapitału wyniósł 15% tylko dlatego, że nie posiłkowałem się kredytem hipotecznym i przeprowadzałem całą transakcję za gotówkę. Przy posiłkowaniu się kredytem można łatwo policzyć że zwrot przy wkładzie własnym rzędu 30 000 zł wyniósłby ponad 100%!

Podsumowanie

Jestem bardzo zadowolony z tego jak wyszła moje pierwsza inwestycja. Popełniłem mnóstwo mniejszych i większych błędów. Jestem jednak zdania, że dzięki temu stałem się lepszym inwestorem i teraz postawię kolejne kroki na tej ścieżce. Nowy rok to wiele zmian na blogu. Już niedługo ukaże się pierwszy odcinek podcastu o inwestowaniu w nieruchomości. Będę rozmawiał wyłącznie z praktykami na rynku, którzy inwestują za pomocą różnych strategii. Oprócz tego czasami samotnie nagram odcinek by podzielić się z wami swoimi spostrzeżeniami na różne tematy około inwestorskie i związane z rozwojem osobistym. Jak zwykle będą co tydzień pojawiały się wpisy związane z inwestowaniem na rynku nieruchomości i szeroko rozumianym samorozwojem.

Jeżeli uznasz, że ten wpis jest dla Ciebie wartościowy podziel się proszę linkiem do niego ze znajomymi, których ten temat może zainteresować. Będę Ci bardzo wdzięczny. Chętnie wysłucham pytań związanych z inwestowaniem. Pisz i komentuj pod tym artykułem lub pod innymi na tej stronie. Dziękuję Ci za to, że poświęciłeś swój czas na lekturę tego artykułu. Życzę Ci tego byś pamiętał, że życie jest niesamowitą podróżą. Skutecznego inwestowania w nieruchomości!