Umowa remontowa – co powinna zawierać?

Umowa remontowa to rzecz kluczowa. Podczas swojej pierwszej inwestycji popełniłem wiele błędów. Dzisiaj skupie się na moim największym przewinieniu tzn. niedopilnowaniu tego by podpisać odpowiednią umowę współpracy z ekipą remontową. Jeżeli inwestujesz w nieruchomości wymagające późniejszego remontu lub sam remontujesz mieszkanie ten wpis będzie dla Ciebie źródłem wiedzy na temat sporządzania odpowiedniej umowy remontowej. Jeżeli masz firmę remontową i chcesz poznać sposoby uczciwej współpracy z inwestorem to ten wpis jest również dla Ciebie.

Po co mi umowa z ekipą remontową ?

Stare dobre przysłowie mówi, że umowę spisujemy na złe czasy. Jasne jest to, że gdyby wszyscy ludzie chodzący po tej planecie mieli dobre intencje, spisywanie umów nie byłoby konieczne. Ja wierzę, że każdy z nas jest z natury dobry i ma w sobie pierwiastek Boga. Są jednak sytuacje, których przewidzieć nie możesz. Szczególnie podczas remontu Twojej nieruchomości. Sprawa jest prostsza jeżeli masz mieszkanie w stanie developerskim i remont nie będzie wymagał wielu ingerencji w strukturę pomieszczeń. Bardzo często jednak podczas inwestowania, będziesz kreować okazję poprzez znacznie ingerowanie w układ i funkcjonalność pomieszczeń w mieszkaniu czy domu. Sprawna i zaufana ekipa remontowa to klucz do powodzenia takiej inwestycji. O tym jak sobie znaleźć taką ekipę pisałem już w artykule pt. „Jak znaleźć odpowiednią ekipę remontową dla siebie?” . Odsyłam Cię tam jeśli wciąż poszukujesz ekipy odpowiedniej dla siebie. Pamiętaj tę ważną zasadę, że umowę remontową podpisujemy na złe czasy by zabezpieczyć się przed wszelkimi problemami powstałymi z winy podwykonawców remontu na Twojej inwestycji. Warto więc podejść do tego z należytą uwagą i poświęceniem.

Szkielet dobrej umowy remontowej ?

Każda umowa ma swój szkielet. Poniżej znajdziesz szkielet umowy z ekipą remontową. Zwróć uwagę na to jakie punkty muszą się znaleźć w Twojej umowie.

• 1. Wstęp i określenie stron
• 2. Określenie przedmiotu umowy
• 3. Termin realizacji prac
• 4. Sposób wykonania prac
• 5. Płatności
• 6. Gwarancja
• 7. Kary umowne
• 8. Postanowienia końcowe

Dalej przeczytasz o tym co każdy z tych punktów powinien określać w Twojej umowie współpracy z ekipą remontową. Oczywiście nie jestem prawnikiem i nie jest to wzór, który od razu możesz przyjąć za pewnik. Chcę Ci jednak wskazać drogę na co zwrócić szczególną uwagę przy konstruowaniu tego dokumentu.

1. Wstęp i określenie stron

Wstęp powinien zawierać określenie stron umowy. Tutaj zapisz informacje kto jest zleceniodawcą, a kto wykonawcą remontu. Ważne, by wpisać tutaj NIP i REGON wykonawcy prac budowlanych. Nie powinieneś współpracować z wykonawcą, który nie ma ubezpieczenia OC i założonej działalności gospodarczej.

2. Określenie przedmiotu umowy

W tym punkcie określ gdzie dokładnie ma być przeprowadzany remont. Ważne by szczegółowo opisać dane miejsce np. ul.Chrobrego 87 m.178 w Katowicach. Zaznacz tutaj, że przedmiot umowy jest dokładnie określony w „Harmonogramie prac remontowych” tj. Załączniku do umowy z ekipą remontową. Więcej pisałem o tym w artykule pt. „Prace wykończeniowe – jak je kontrolować?” polecam Ci lekturę w celu głębszego poznania tego zagadnienia. Określ dokładnie co będzie przedmiotem umowy, żeby potem nie było problemów z egzekwowaniem Twoich racji.

3. Termin realizacji prac

Określ tutaj termin rozpoczęcia i zakończenia prac remontowych. Określ to w jaki sposób odbędzie sie przekazanie mieszkania ekipie remontowej oraz to jak te mieszkanie potem odbierzesz. Jest to bardzo ściśle powiązane z harmonogramem prac remontowych dołączonym do umowy remontowej. Określ jak będą odbierane poszczególne etapy prac remontowych w mieszkaniu/domu. Unikniesz dzięki temu problemów w trakcie trwania prac remontowych na Twojej inwestycji.

4. Sposób wykonania prac

Bardzo ważna rzecz to określenie sposobu wykonania prac remontowo-budowlanych. Zwróć tutaj uwagę na to by wykonawca zobowiązał się wykonywać prace budowlane zgodnie ze sztuką budowlaną i obowiązującymi normami. Napisz też, że oczekujesz wykonywania prac przy użyciu odpowiedniej jakości narzędzi.

5. Płatności

Temat rzeka…. Jest tutaj wiele szkół związanych z tym jak rozliczać się z ekipą remontową. Ja jestem zwolennikiem rozliczania ryczałtowego za całość remontu z wypłatami po poszczególnych etapach. Nigdy nie daję zaliczek. Dobra ekipa remontowa nie potrzebuje zaliczek na materiały i wbij to sobie do głowy. Rozliczaj się za wykonaną pracę, nigdy wcześniej. Za dużo już słyszałem przypadków, gdzie ekipa remontowa po otrzymaniu zaliczki znikała w otchłaniach rynku usług remontowych. Czasami okazywało się, że takowa w ogóle nie istniała…. Radzę Ci zostaw około 30-40% wypłaty środków na sam koniec odbioru prac remontowych. Jeżeli zapłacisz wykonawcy wszystko zanim odbierzesz i skontrolujesz jego prace i jakość ich wykonania, będziesz mieć bardzo ciężko egzekwować późniejsze poprawki w źle wykonanych pracach.

6. Gwarancja

Standardowo na wszelkie prace remontowe powinieneś mieć udzieloną gwarancję min. 2 lata od momentu odbioru prac. Zadbaj o to szczególnie jeżeli jesteś inwestorem. Znany mi inwestor miał sytuację, że po sprzedaniu wyremontowanego mieszkania okazało się, że rura odpływowa z wanny przecieka i zalewa sąsiadkę. Niestety ale firma remontowa zawiesiła działalność zaraz po wykonaniu prac remontowych i umywała ręce od zastosowania się do zasad gwarancji. Inwestor musiał pokryć koszta skuwania płytek w łazience, naprawy rury i ponownego położenia płytek z własnej kieszeni. Zadbaj o to by ekipa miała wykupioną polisę OC. Polecam Ci też wykupić swoją polisę ubezpieczeniową. Przynajmniej na czas remontu nieruchomości.

7. Kary umowne

Chciałbym móc inwestować bez podpisywania umów z ekipą remontową. Niestety życie pokazuje, że bez straszaka w postaci kar umownych za niewywiązanie sie z ustaleń umowy możesz mieć wiele problemów w dochodzeniu swoich racji. Wysokość kar jest tutaj kwestią umowną. Ja ustalam to zwykle w przedziale od 30zł do 60zł brutto za dzień opóźnienia. Ważne, żeby mieć dobrze skonstruowany harmonogram prac remontowych. Tylko wtedy będziesz mógł/mogła policzyć ile dni opóźnienia masz. Zapoznaj się z pojęciami opóźnienia i zwłoki. Nie są one jednoznaczne i stosuje się je w różnych sytuacjach. Oprócz kar umownych za opóźnienia w realizacji. Zaznacz jeszcze karę od nie wykonania całościowego przedmiotu umowy. Jeżeli ekipa remontowa postanowi zniknąć, będziesz mieć podstawę do dochodzenia swoich praw  w sądzie.

8. Postanowienia końcowe

Przykładowe postanowienia końcowe w takiej umowie możesz znaleźć w internecie. Chodzi tutaj o określenie prawa wg którego dana umowa funkcjonuje czy też wykaz załączników do umowy.

Co da ci dobrze skonstruowana umowa remontowa ?

Dobrze skonstruowana umowa remontowa jest kluczem do powodzenia inwestycji, która wymaga od Ciebie remontu. Niezależnie od tego jak dobrą ekipą remontową dysponujesz, zawsze staraj się o współpracę na podstawie dobrze spisanej umowy. Miej wszystko na piśmie. Inaczej bardzo ciężko będzie Ci dochodzić swoich racji z wykonawcą prac remontowych na Twojej inwestycji. Nie od dziś wiadomo, że szefowie ekip remontowych to „jedyne i najmądrzejsze osoby znające się na pracach budowlanych”. Jeżeli nie zadbasz o to, by ustalenia między Tobą, a ekipą remontową były jasno i przejrzyście określone. Zakładany czas i budżet remontowy mogą urosnąć do niespodziewanych rozmiarów. Bardzo kosztowne dla Ciebie może być szukanie nowej ekipy i poprawianie pracy po starych „fachowcach”. Prawidłowo sporządzona umowa i harmonogram prac będą niezbędne do odpowiedniego kontrolowania postępu prac oraz ich późniejszego odbioru. Jeżeli nie wiesz jak powinieneś sprawdzać prace na Twojej inwestycji przeczytaj artykuł pt. „Prace wykończeniowe – jak je kontrolować?” Opisałem tam krok po kroku jak korzystać z harmonogramu prac oraz jak często pojawiać się na miejscu prac remontowych.

Podsumowanie

Mam nadzieję, że powyższy materiał dostarczy Ci odpowiedzi na pytania związane ze sporządzaniem odpowiedniej umowy remontowej podczas remontu mieszkania/domu. Tradycyjnie już proszę Cię o udostępnianie tego wpisu Twoim znajomym, którym może się to przydać. Zostaw proszę swój komentarz pod tym wpisem co Ty uważasz za kluczowe w całym procesie ustalania warunków współpracy z ekipą remontową. Sądzę, że samo konstruowanie umowy powinno się zacząć już podczas pierwszego kontaktu z wykonawcami remontu na Twojej inwestycji. Pamiętaj, że nie jestem alfą i omegą. Czytaj i chłoń wiedzę, patrząc jednocześnie na to wszystko przez pryzmat własnych przemyśleń i doświadczeń. Jeżeli uważasz, że artykuł ten może się przydać Twoim znajomym. Podziel się nim proszę z jak największą ilością osób. Będę Ci bardzo wdzięczny 🙂 Życzę Ci skutecznego inwestowania w nieruchomości.