Ile nieruchomości potrzebujesz by być rentierem?

Nieruchomości na wynajem to świetny sposób na sfinansowanie części lub całości emerytury. Do ich zalet należy to, że wytwarzają stały, przewidywalny dochód i nie wymagają ciągłych nakładów finansowych. Ponadto wiążą się z korzyściami podatkowymi. Zanim jednak zdecydujesz wejść na długoletnią ścieżkę inwestora na rynku nieruchomości, powinieneś najpierw dowiedzieć się ilu nieruchomości będziesz potrzebować by być wolnym finansowo.

Kiedy już dowiesz się ile nieruchomości da Ci wolność finansową, dużo łatwiej będzie Ci obrać odpowiednią strategię inwestycyjną oraz wybrać odpowiednią niszę dla Ciebie. Oprócz tego będziesz mógł bardzo łatwo sprawdzić gdzie obecnie się znajdujesz na swojej drodze do rentierstwa. Robiąc sobie np. podsumowanie roczne łatwo stwierdzisz jak bardzo przybliżyłeś się do celu.

W tym artykule podzielę się z Tobą matematyką niezbędną do wyliczenia sobie planu emerytalnego oraz przykładami jak sfinansować swoją emeryturę za pomocą nieruchomości. W skrócie poznasz 5 kroków do tego by wyliczyć sobie ilość nieruchomości potrzebną Ci do przejścia na emeryturę.

Czy potrzebuje do tego kalkulatora?

Normalnie ludzie chcący zaplanować sobie emeryturę korzystają z kalkulatorów online lub arkuszy kalkulacyjnych. Osobiście polecam Ci arkusz stworzony przez blogera Michała Szafrańskiego. Arkusz odnajdziesz pod artykułem pt. „Wczesna emerytura w 7 lat, czyli zaskakujące efekty rygorystycznego oszczędzania”.

Kalkulatory takie są pożyteczne, szczególnie jeżeli inwestujesz w akcje czy obligacje. W moich obliczeniach jednak pokażę Ci, że emerytura uzyskiwana za pomocą czynszów z najmu jest znacznie prostsza do policzenia. Nie potrzebujesz do tego tytułu doktora nauk matematycznych.

Matematyka planu emerytalnego

Matematyka planu emerytalnego dla inwestora na rynku nieruchomości ma trzy podstawowe zmienne:

1. Jak duży przychód roczny jest Ci potrzebny na emeryturze (D)
2. Jak duży jest Twój kapitał zainwestowany w nieruchomości (I)
3. Rentowność roczna lub zwrot gotówki roczny z zainwestowanego kapitału (z)

Wzory, którymi będziemy się posługiwać przedstawiają się następująco:

I x z = D oraz D/z=I

Dla przykładu, załóżmy że potrzebujesz 5000 zł/mc żeby pokryć swoje koszty życia na emeryturze. Daje nam to 60 000 zł rocznie przychodu, który zagwarantuje Ci życie rentiera. Załóżmy również, że potrafisz znaleźć nieruchomości dające zwrot rzędu 10% rocznie. Oznacza to, że musisz zainwestować 600 000 zł w nieruchomości by otrzymywać miesięcznie 5000 zł na swoje konto.

60 000 zł / 10% = I

600 000 zł = I

UWAGA!

Jeżeli moje obliczenia nie odpowiadają Twoim oczekiwaniom co do emerytury możesz zmienić te trzy zmienne tak by odpowiadały Tobie.

Cała matematyka zaczyna się u Ciebie. Musisz odpowiedzieć sobie na pytanie jakiej wielkości emeryturę chciałbyś otrzymywać miesięcznie. Potem zmieniając odpowiednie składniki tego wzoru wyjdzie Ci ile potrzebujesz zainwestować kapitału by uzyskać wolność finansową.

Wyliczenia odpowiedzą Ci na pytanie ile powinieneś zainwestować własnego kapitału (jeżeli go posiadasz) lub ile kapitału musisz uzbierać by przejść na emeryturę (jeżeli tego kapitału nie posiadasz).

Proste prawda? Otóż matematyka może i jest prosta ale jak to wszystko wykonać w praktyce?

Jak znaleźć odpowiednie nieruchomości pod swój plan emerytalny?

Najlepiej całą tę matematykę wyjaśnić na przykładach. Nie wiem jak Ty ale ja zawsze miałem łatwiej zrozumieć pewien koncept, który został mi wcześniej wyjaśniony na konkretnym przykładzie.

Musisz wiedzieć jednak, że przykłady są pomocne tylko wtedy jeżeli zrozumiesz ogólne założenia. W Twojej sytuacji ogólne założenia mogą się różnić znacznie przez co musisz dostosować je do własnych celów.

Dlatego też w moich przykładach przyjmę że:

• Inwestuję w mieszkania na wynajem
• Mieszkania będą zlokalizowane w Polsce
• Średniej wielkości miasto dobrymi perspektywami ekonomicznymi
• 200 000 zł całkowity koszt inwestycji (zakup, koszty około zakupowe, naprawy)
• 2000 zł miesięcznie całkowity dochód z wynajmu
• 1500 zł miesięcznie dochód operacyjny netto (co zostało po wydatkach, nie wliczając kredytu hipotecznego)
• 150 000 zł kredyt hipoteczny ustalony na 4,4% odsetek na 30 lat – 700 zł/mc
• 50 000 zł gotówka zainwestowana w nieruchomość

W idealnym świecie wszystkie nieruchomości powinny spełniać nasze powyższe założenia. Tak niestety nie jest. Zapewniam Cię jednak, że nieruchomości spełniające powyższe kryteria są możliwe do znalezienia na rynku.

Co z tą dźwignią?

Temat niekończących się dyskusji. Czy używać tej dźwigni czy lepiej inwestować bez? Na rozważenie tego problemu zabrakło by nam tutaj miejsca w jednym artykule. Obiecuję Ci, że w przyszłości pochyle się nad tym zagadnieniem. Jednak dzisiaj, żeby Cię uspokoić przedstawię Ci przykład zarówno przy użyciu dźwigni, jak i bez niej.

Celem w obydwu przypadkach będzie uzyskanie 72000 zł przychodu rocznie przed opodatkowaniem (po opodatkowaniu da nam to około 60 000 zł).

Przykład z użyciem dźwigni finansowej

W naszych założeniach przyjęliśmy, że dochód netto po odliczeniu kosztów (oprócz kredytu hipotecznego wynosić będzie 1500 zł/mieszkanie. Żeby uzyskać 75000 zł/rok przed opodatkowaniem potrzebujemy 6250 zł/mc. Żeby uzyskać taki przychód musimy zakupić 4,16 mieszkania na kredyt. W obliczeniach uproszczę to do 4 mieszkań. Jeżeli chcesz poczytać na co powinieneś zwracać uwagę zaciągając kredyt hipoteczny polecam ci artykuł „Finansowanie inwestycji kredytem hipotecznym – na co zwracać szczególną uwagę?”. 

• 8 mieszkań
• Całkowity koszt 1 600 000 zł (200 000 zł za mieszkanie)
• 400 000 zł zainwestowanej gotówki (50 000 zł na mieszkanie)
• 1 200 000 zł kredytowane pieniędzmi banku (150 000 zł na mieszkanie)
• Wpływy z czynszu miesięcznie (12000 zł)
• Koszty operacyjne miesięcznie (4000 zł tj. 500 zł na mieszkanie)
• Rata kredytowa miesięcznie (5600 zł tj 700 zł na mieszkanie)
• Pozytywny cash flow na miesiąc (6400 zł/mc tj 700 na mieszkanie)
• Pozytywny cash flow na rok 76800 (przed opodatkowaniem)

Wszystkie decyzje które podejmujesz w życiu ma swoje negatywne i pozytywne konsekwencje. Nie inaczej jest przy takim podejściu:

Pozytywy

• Masz nisko oprocentowany długoterminowy dług zabezpieczony wysokiej jakości aktywami. Jest do doskonałe zabezpieczenie przed inflacją.
• Oprócz przepływów pieniężnych możesz skorzystać z amortyzacji to są dodatkowe korzyści podatkowe
• Masz potencjał wzrostu wartości oraz wysokości czynszów w czasie. Co może spowodować większe zwroty w przyszłości

Negatywy

• 8 mieszkań którymi musisz się zająć. Bez sprawdzonego systemu może to być czasochłonne i być źródłem stresów związanych z najemcami.
• Zdolność kredytowa do zakupu aktywów o łącznej wartości ponad 1 600 000 zł nie zawsze będzie możliwa do uzyskania w Twoim przypadku
• Następny krach na rynku może spowodować straty i spadki czynszów nawet o 25 %. Czy będziesz posiadać odpowiedni kapitał żeby przetrwać te gorsze chwile?

Ten przykład jak i inne ma mniej lub więcej rzeczy nad którymi moglibyśmy przysiąść i podyskutować dłużej. Mam nadzieję, że zilustrował on możliwy schemat działania przy założeniu, że będziesz posługiwać się dźwignią finansową.

Zobaczmy teraz jak to wygląda bez posługiwania się ową dźwignią.

Przykład bez użycia dźwigni finansowej

W tym przykładzie masz taki sam cel. Chcemy uzyskać 75000 zł dochodu rocznego przed opodatkowaniem. Zobacz jednak, że zasób mieszkań potrzebnych w tym wypadku różni się znacznie do tego w pierwszym przykładzie.

• 4 mieszkania
• Całkowity koszt 800 000 zł (200 000 zł za mieszkanie)
• 800 000 zł zainwestowanej gotówki
• 0 zł kredytowania pieniędzmi banku
• Wpływy z czynszu miesięcznie 8000 zł (4 mieszkania x 200 0zł)
• Koszty operacyjne miesięcznie 2000 zł (4 mieszkania x 500 zł)
• Pozytywny cash flow na miesiąc 6000 zł (4 mieszkania x 1500 zł)
• Pozytywny cash flow na rok 72000 zł (przed opodatkowaniem)

Tak jak w pierwszym przykładzie znajdziesz tutaj plusy i minusy do takiego podejścia:

Pozytywy

• Zarządzanie taką ilością nieruchomości jest stosunkowo proste (jeżeli leżą w pobliżu Twojego miejsca zamieszkania). Możesz spokojnie zarządzać Twoim portfolio nieruchomości podróżując i zwiedzając świat. Dobra firma zarządzająca sprawi, że dochód będzie co prawda mniejszy ale będzie jeszcze bardziej dochodem pasywnym.
• Niskie ryzyko w razie kryzysu. Kiedy mamy kryzys koszty utrzymania i remontów też spadają w dół. Czynsze będą utrzymywać się relatywnie stale do całej reszty kosztów które ponosisz.
• Możliwość zrealizowania zysków w przyszłości związanych ze wzrostem wartości nieruchomości.

Negatywy

• Wysoki próg wejścia (będziesz potrzebować 800 000 zł w gotówce)
• Mniejsze zabezpieczenie przed inflacją niż w przypadku nieruchomości kredytowanych na długi okres czasu kredytem o stałym oprocentowaniu.

Powyższe przykłady przedstawiają dwa zupełnie inne podejścia do budowania swojej emerytury na podstawie inwestowania na rynku nieruchomości. W realnym życiu ma sens miksowanie tych dwóch podejść. Spróbuj zmodyfikować podane wyżej przykłady tak by pokazywały realną sytuację na Twoim lokalnym rynku nieruchomości. Dostosuj Twoje podejście do Twojej sytuacji materialnej i zawodowej.

Na tym blogu przeczytasz mnóstwo artykułów o tym jak zacząć inwestować na rynku nieruchomości. Polecam Ci szczególnie wpis pt. „Jak zacząć inwestować w nieruchomości?”. Żeby Ci w tym pomóc poniżej przeczytasz 5 punktów jak zaplanować swoją strategię budowania emerytury na rynku nieruchomości. Poniżej znajdziesz też formularz zapisu na newsletter bloga flipdesign.pl. Zachęcam Cię do zapisania się na listę. Będę informował Cię o nowych wpisach i artykułach na blogu.

#1 Poznaj swoje obecne wydatki

Znany bloger Michał Szafrański powiedział „kluczowe znaczenie ma nie wysokość przychodów ale różnica pomiędzy przychodami, a kosztami”. Jeżeli znasz swoje koszta i to ile jesteś w stanie odkładać miesięcznie. Jesteś na najlepszej drodze by poznać kwotę jaką musisz zebrać by przejść na wcześniejszą emeryturę. Znając swoje obecne koszty możesz zrobić przybliżoną kalkulację ile będziesz potrzebować pieniędzy na godne życie na emeryturze.

Ma to wielki sens bo być wolnym finansowo to oznacza posiadać pasywne dochody równe Twoim kosztom życia. Kiedy to nie będziesz musiał martwić się o to czy przeżyjesz będziesz mógł zająć się czymś co sprawia Ci prawdziwą radość.

Problem leży w tym, że większość z nas nie wie tak naprawdę ile wydaje miesięcznie. Jasne powiesz pewnie wydaję mniej niż zarabiam i odkładam znaczną sumę. Nie w tym jednak rzecz. Zapewniam Cię, że zdobędziesz znaczący komfort psychiczny jeżeli będziesz wiedział dokładnie ile miesięcznie wynoszą Twoje koszty życia.

Jeżeli tak jak ja jesteś finansowym maniakiem i lubujesz się w tworzeniu wykresów oraz budżetowaniu swoich finansów domowych pewnie znasz dostępne darmowe narzędzia do śledzenia swoich kosztów. Jeżeli nie jesteś takim maniakiem jak ja polecam Ci min.:

• Program Excel i odpowiednio przygotowane arkusze (darmowe znajdziesz min. Na blogu jakoszczędzaćpieniądze.pl
• Darmowy program do budżetowania na system Android „Szybki Budżet”. Sam z niego korzystam i jestem zachwycony możliwościami jakie daje

Jeżeli jeszcze nigdy nie kalkulowałeś swoich wydatków uprzedzam Cię, że nie jest to zajęcie na 5 min. Zachęcam Cię do poświęcenia większej ilości wolnego czasu np. w weekend by na spokojnie przyjrzeć się Twoim wydatkom.

#2 Zaplanuj wydatki na swojej emeryturze

Jak myślisz będziesz wydawać więcej czy mniej na emeryturze? Oczywiście wszystko tutaj zależy od Twojej sytuacji. Nie bądź jednak zaskoczony jeżeli Twoje całkowite wydatki będą dużo niższe niż w czasie kiedy pracowałeś zawodowo.

Dlaczego tak twierdzę?

Co jeżeli będziesz posiadać dom lub mieszkanie na własność? Czy to nie zaoszczędzi Ci znacznej części Twoich dzisiejszych wydatków?

Co jeżeli będziesz zarabiać większość swoich pieniędzy za pomocą Twoich inwestycji na rynku nieruchomości? Dlatego właśnie piszę dla Ciebie ten artykuł by uzmysłowić Ci, że życie na emeryturze nie musi być problemem.

Wolny czas, który będziesz posiadać na emeryturze da Ci wiele różnych możliwości. Dzisiaj pewnie masz problem z wygospodarowaniem czasu na 2 tygodniowe wakacje. Wiąże się to nie tylko z Twoją pracą ale również z wydatkami na takie wakacje. Mając mnóstwo wolnego czasu będziesz mógł wybrać sobie gdzie,kiedy i na jak długo wylecieć. Dysponując taką ilością wolnego czasu możesz znacznie zaoszczędzić na podróżowaniu wybierając czas i miejsce poza głównym sezonem urlopowym. Jest wiele innych oszczędności związanych z taką ilością wolnego czasu.

#3 Oszacuj dodatkowe źródła przychodu na emeryturze

Będziesz posiadał inne źródła przychodu na emeryturze? Czy nieruchomości mają być jedynymi źródłami przychodów na emeryturze?

Do innych źródeł przychodu na emeryturze możesz zaliczyć:

• Emeryturę socjalną (nie liczyłbym specjalnie na to)
• Dywidendy z akcji
• Odsetki z obligacji
• Odsetki od pożyczek osobistych
• Renty

Możesz skupić się na jednym źródle dodatkowych przychodów. Ja i moja żona skupiamy się obecnie głównie na nieruchomościach ale z czasem pewnie zaczniemy bardziej dywersyfikować nasze oszczędności.

Nieruchomości traktujemy jako solidny fundament pod naszą wspólną emeryturę.

#4 Stwórz profil nieruchomości idealnej pod plan emerytalny

Wcześniej w tym artykule opisywałem ogólnie jak powinna wyglądać idealna nieruchomość pod inwestycję emerytalną.

Ważne czynniki to:

• Typ nieruchomości
• Ogólna lokalizacja makro (miasto, kraj)
• Określona lokalizacja mikro (dzielnica, region)
• Zakres cen
• Struktura kosztów i długu
• Przychody z czynszu, dochód operacyjny netto i zwrot gotówki

Na tym etapie powinieneś umieć określić koszt, strukturę długu i cashflow danej nieruchomości. Całość możesz policzyć przy pomocy dobrego doradcy kredytowego lub pośrednika nieruchomości.

W przypadku zwrotu z danej inwestycji nie polecam wchodzić w inwestycje dające zwrot roczny poniżej 6%. Z drugiej strony nie zakładaj, że uzyskasz stopy zwrotu przekraczające 15-20%. Oczywiście nie twierdzę, że takie zwroty są niemożliwe do uzyskania ale raczej opierałbym swój plan emerytalny na solidnych fundamentach.

#5 Dokonaj odpowiednich obliczeń nieruchomości potrzebnych do życia rentiera

Teraz możemy powrócić do prostej matematyki z początku artykułu.

1. Jak duży przychód roczny jest Ci potrzebny na emeryturze (D)
2. Jak duży jest Twój kapitał zainwestowany w nieruchomości (I)
3. Rentowność roczna lub zwrot gotówki roczny z zainwestowanego kapitału (z)

W naszym przypadku powinieneś mieć już obliczone punkty 1 i 3. Pozostaje Ci więc przystąpić do policzenia sobie punktu 2.

Dla przykładu jeżeli chcesz 84000 zł przychodu na emeryturze i zakładasz 8% zwrot z zainwestowanego kapitału musisz zainwestować równowartość 1 050 000 zł.

I * 8% = 84000 zł

I = 1 050 000 zł

Jeżeli masz już tę liczbę. Dalsze kalkulacje powinny sprowadzić się tylko i wyłącznie do określenia ilości nieruchomości i struktury długu.

Jeżeli planujesz posiadać wszystkie nieruchomości na własność. Przy koszcie jednej nieruchomości równym 200 000 zł dającej 8% zwrot, będziesz potrzebować 5 takich nieruchomości. Jeżeli natomiast zakładasz 50% dźwignię będziesz potrzebować tych nieruchomości 2 razy tyle czyli 10.

Powyższy proces powinien pokazać Ci ile będziesz potrzebować nieruchomości by żyć jak rentier. Gorąco zachęcam Cię do przeprowadzenia podobnej analizy w Twoim przypadku.

Ile nieruchomości potrzebujesz by być rentierem?

Do tej pory poznałeś prostą matematykę stojącą za obliczaniem emerytury opartej na nieruchomościach. Podzieliłem się z Tobą dwoma przykładami portfeli nieruchomości na wynajem, które jak najbardziej pozwolą Ci być wolnym finansowo człowiekiem. Na samym końcu poznałeś 5 kroków jakie powinieneś wykonać by zaplanować własną strategię inwestowania pod plan emerytalny.

Pamiętaj, że nie jestem żadnym doradcą finansowym i wszystko musisz przenieść sobie na własny grunt. Wiesz dobrze, że nie ma dwóch takich samych osób na tej planecie i sytuacja każdego różni się diametralnie. Podejdź do tego z rozsądkiem i rozwagą.

Czy musisz dokładnie określić swoje wydatki na emeryturze? Oczywiście nie. Zapewniam Cię jednak, że przybliżona kalkulacja już pozwoli Ci podjąć odpowiednie działania w kierunku wolności finansowej.

Mam ogromną nadzieję, że powyższe obliczenia pozwolą Ci dokonać własnych szacunków i będą dobrym fundamentem pod Twoje działanie.

Podsumowanie

Ten artykuł dotyczył przede wszystkim końcowego wyniku całego inwestorskiego życia. O tym jak radzić sobie na poszczególnych etapach inwestowania możesz przeczytać w innych artykułach na tym blogu. Jeżeli chcesz poznać case study z moich inwestycji i porady związane z codziennym życiem inwestora na rynku nieruchomości poczytaj inne artykuły na tym blogu i zapisz się na newsletter. Będę Cię informował o postępach mojej podróży oraz o nowych wpisach i artykułach na blogu.

Jeżeli powyższy artykuł podobał Ci się i uznasz, że może on pomóc Twoim znajomym lub rodzinie podziel się proszę linkiem do tego artykułu z innymi. Będę Ci bardzo wdzięczny za wszelkie komentarze i uwagi do tego tekstu. Dzięki Tobie mam ochotę do pisania i ciągłego rozwoju jako inwestor na rynku nieruchomości.

Życzę Ci samych sukcesów na rynku nieruchomości i nieprzerwanej ochoty do rozwoju!