Jak przeskoczyć z etapu uczenia się do zakupu swojej pierwszej nieruchomości pod inwestycje?

„Teoria śni a praktyka uczy…..” Takie słowa przeczytałem gdzieś w internecie. Doskonale nadają się do pokazania sensu tego artykułu. Ostatnio dostałem list od jednego z czytelników, który ma problem z przeskoczeniem z etapu uczenia się na etap praktycznego inwestowania na rynku nieruchomości. Dzisiaj więc o tym, jak wykonać ten znaczący przeskok pomiędzy teorią, a praktyką na rynku nieruchomości. Z artykułu dowiesz się min:

• Jak przejść z etapu przyswajania wiedzy teoretycznej o inwestowaniu w nieruchomości na etap faktycznego inwestowania?
• Kiedy poznasz, że to już jest ten „odpowiedni dla Ciebie moment”?
• Czego będziesz potrzebować by zacząć faktycznie inwestować na rynku nieruchomości?

Gwarantuję Ci, że jeżeli jesteś na początku swojej drogi i poświęcisz troszkę czasu na przeczytanie tego tekstu. To będzie Ci znacznie łatwiej wykonać ten pierwszy krok.

#Wiedza

W jednym z artykułów na tym blogu wspominałem o trzech filarach stanowiących podstawę skutecznego działania na rynku nieruchomości. Artykuł znajdziesz pod tym linkiem : Źródła wiedzy o inwestowaniu na rynku nieruchomości  Wspominałem w nim min. o tym, że będziesz potrzebować czasu, wiedzy i źródeł finansowania. Zakładam, że wiedzę posiadasz bo z jej zdobyciem nie ma dzisiaj większego problemu. Możesz skorzystać z bogatej oferty szkoleń różnych szkoleniowców. Możesz samemu czytać książki poświęcone tematyce inwestowania w nieruchomości. Możesz również poszukiwać innych źródeł wiedzy dostępnych w internecie. Jest tego mnóstwo zaczynając od podcastów kończąc na blogach, czy kanałach na youtubie. Jeżeli poszukujesz wiedzy, nie ograniczaj się do polskich źródeł. Szukaj głębiej i sięgaj również po zagraniczne publikacje. Nie są one może tak bardzo adekwatne do naszego polskiego rynku jak książki polskich autorów. Jednak zapewniam Cię, że wyciągniesz z nich bardzo dużo.

#Czas

Ilości czasu jakie będą Ci potrzebne do skutecznego inwestowania na rynku są proporcjonalne do Twoich umiejętności miękkich. Jeżeli jesteś dobry w kontaktach z innymi ludźmi i potrafisz zbudować sobie wokół siebie zespół specjalistów to będziesz tego czasu potrzebować mniej. Nie licz jednak na to, że cała robota będzie wykonana za Ciebie. Inwestowanie w nieruchomości w zależności od strategii jaką przyjmiesz może wymagać od Ciebie mnóstwo czasu. Jeżeli masz tego czasu mniej skup się na strategiach nie wymagających od Ciebie dużej aktywności np. najmie długoterminowym. Pamiętaj, że im częściej będzie dochodziło do transakcji/zmian w aktualnym stanie twojego nieruchomościowego portfolio tym więcej czasu będziesz musiał poświęcić na działanie. O tym jak mieć więcej wolnego czasu napiszę w osobnym artykule. Dzisiaj jednak polecam Ci zapoznanie się z metodologią GTD (getting things done). U mnie się sprawdza i dzięki stosowaniu zasad z tej metodologii jestem w stanie znacznie bardziej efektywnie wykorzystywać swój czas wolny. Co tydzień na przykład przeznaczam 2 godziny na spotkanie z samym sobą, gdzie przeglądam listę swoich celów i planuję następny tydzień. Dzięki takiemu podejściu będziesz wiedział jak efektywnie wykorzystywać swój czas i robić tylko to co przybliży Cię do Twoich celów i marzeń.

#Finansowanie

Jeżeli chodzi o finansowanie to jest to sprawa bardzo indywidualna. Osobiście jestem zdania, że bez odpowiedniej wiedzy z zarządzania własnymi finansami i ogarnięcia swoich kosztów nie ma mowy o skutecznym działaniu na rynku nieruchomości. Musisz zadbać o higienę finansową. Inaczej będzie Ci bardzo ciężko skutecznie działać na rynku i konkurować z bardziej zorganizowanymi od Ciebie. Zacznij od siebie. Uporządkuj swoje finanse. Polecam Ci lekturę bloga jakoszczedzacpieniadze.pl prowadzonego przez Michała Szafrańskiego. Autor robi świetną robotę pokazując jak można zarządzać swoimi finansami i pokazuje metody ułatwiające postawienie solidnych finansowych fundamentów. Kiedy już ogarniesz własne finanse to zorientuj się w swoich możliwościach. Popytaj rodzinę i znajomych, czy ktoś nie pomógłby Ci finansowo w Twoim pierwszym projekcie. Jestem pewien, że jak będziesz miał dobrze przygotowane wyliczenia i odpowiednio to przedstawisz znajdzie się osoba chcąca pożyczyć Ci pieniądze. O tym byś zorientował się na temat swojej zdolności kredytowej i scoringu BIK tutaj nie piszę bo jest to absolutna podstawa. Zanim zwrócisz się do kogokolwiek o pomoc w kwestii finansowania zbadaj swoje zdolności!

Zadbałem o trzy filary ale co dalej

Otóż jeżeli udało Ci się zdobyć wiedzę, wydzielić czas na inwestowanie oraz zadbać o źródła finansowania pora żebyś ruszył w drogę drogi adepcie sztuki inwestorskiej. Nie wyobrażam sobie byś doszedł do tego miejsca nie podejmując żadnych działań ze swojej strony. Poniżej przedstawię Ci teorię cyklu Davida Kolba z 1984 roku :

Jest to teoria cyklu nauczania się nowej rzeczy. Jak ją wykorzystać w procesie przechodzenia z etapu zdobywania wiedzy teoretycznej do praktycznego inwestowania na rynku nieruchomości?

Otóż dochodząc do momentu, kiedy staniesz przed tą decyzją kupienia swojej pierwszej nieruchomości musiałeś wykonać określoną ilość kroków. Zdobywałeś wiedzę i wprowadzałeś odpowiednie zmiany do Twojego życia. Wszystko to miało na celu zbudowanie Ci 3 silnych filarów na których będziesz opierać swoją karierę inwestora. Nabyłeś już doświadczenia związanego z poszukiwaniem źródeł finansowania oraz zarządzania swoim czasem. Teraz musisz skupić się na działaniach mających przybliżyć Cię do kupna swojej pierwszej nieruchomości pod inwestycję.

Zacznij poznawać lokalny rynek

Gwarantuję, że nic tak bardzo Ci nie pomoże jak własnoręczne zbadanie lokalnego rynku nieruchomości. Chcąc inwestować w nieruchomości musisz znać ich ceny. Nie ma przebacz wszystko tutaj rozbija się o to po jakiej cenie sprzedaż/wynajmiesz swoją nieruchomość. O tym jak dobrze badać rynek pisałem już w artykule pt. Badanie rynku nieruchomości – czyli jak dobrze zbadać rynek . Rozeznanie w cenach umożliwi Ci podjęcie dalszych działań, kierujących Cię w stronę zakupu pierwszej nieruchomości pod inwestycję. Rób to skrupulatnie, ten etap jest etapem kluczowym w tym, czy Twoje inwestycje będą miały szansę powodzenia.

Badanie rynku nie powinno się tylko sprowadzać do poznania cen w danym miejscu. Wyjdź tutaj poza schemat i poznaj lokalnych inwestorów. Inwestowanie w nieruchomości to sport zespołowy i dobrze mieć odpowiednio rozbudowaną siatkę kontaktów. Postaraj się umówić z lokalnym inwestorem na kawę. Zapłać rachunek i porozmawiaj. Pozwól się poznać jako osoba godna zaufania i chcąca współpracować. Zapewniam Cię, że pomimo tego iż jest to Twoja konkurencja nie musisz ich tak traktować. Zaprzyjaźnij się z nimi, a być może jeden z nich zostanie Twoim mentorem na lokalnym rynku.

Jeżeli nie wiesz gdzie szukać inwestorów. Zapisz się do odpowiednich grup na Facebooku. Znajdź ludzi ze stowarzyszenia Mieszkanicznik w Twoim mieście (lub okoliczne przedstawicielstwo). Pojedź na lokalne licytacje komornicze. Tam bardzo często powtarzają się te same twarze. Podejdź przedstaw się i zapytaj, czy ktoś nie miałby czasu i ochoty z Tobą porozmawiać. Nie zrażaj się porażkami, nie wszyscy mają mnóstwo wolnego czasu. Mnie bardzo pomogło szkolenie u Wojtka Orzechowskiego. Dzięki temu uzyskałem dostęp do „wielu mózgów” inwestorskich. Prawdziwą wartością takich szkoleń jest budowanie relacji. Nie musisz jednak brać udziału w szkoleniach. Pojawiaj się na wydarzeniach branżowych i tam nawiązuj relacje. Wykonaj tutaj odpowiednią pracę, to się opłaci w przyszłości.

Przygotuj zaplecze techniczne

Kolejna bardzo ważna rzecz zanim kupisz pierwszą nieruchomość. Przygotuj sobie wzoru umów. Umowa przedwstępna to jest minimum. W zależności jaką strategię przyjąłeś będziesz potrzebować kompletu dokumentów. Okazje na rynku pojawiają się codziennie jednak musisz wiedzieć, że znikają w mgnieniu oka. Musisz być przygotowany by podjechać na miejsce i „zarezerwować” sobie daną nieruchomość np. wpłacając zadatek i podpisując odpowiednio przygotowaną umowę przedwstępną. Bardzo dobrze byś poznał innych inwestorów lub radcę prawnego zajmującego się tematem handlu nieruchomościami. Za drobną opłatą dostaniesz wzór umowy dostosowany do Twoich potrzeb. Wiele z wzorów umów znajdziesz w internecie. Nie polecam Ci jednak takiego szukania. Każda strategia wymaga odrębnego podejścia, również jeżeli chodzi o odpowiednio skonstruowane dokumenty.

Dodatkowo musisz mieć zbudowany system oceny danej nieruchomości. Musisz być w stanie ocenić potencjał bardzo szybko. Przydatne mogą być tutaj odpowiednio przygotowane kalkulatory w excelu. Kalkulatorami inwestorzy raczej się nie dzielą. Nawet jeśli, polecam Ci byś wypracował sobie swój własny. Z doświadczenia wiem, że dużo łatwiej pracuje się na swoim kalkulatorze w excelu. Budując taki kalkulator przystosujesz go odpowiednio do Twojej osoby i strategii inwestycyjnej. Zacznij od wyszczególnienia wszystkich kosztów. Przygotuj sobie opcje na finansowanie własne, obce i za pomocą kredytu hipotecznego. Takie podejścia różnią się znacznie i końcowy wynik nie będzie taki sam. Czasami inwestycja za gotówkę będzie miała sens, a czasami lepiej posłużyć się kredytem hipotecznym. Odpuść sobie póki co jakieś skomplikowane zagadnienia podatkowe. Przyjmij dla uproszczenia stawkę 19% od dochodu (stan na 2018 rok).

Nie będę tutaj pisał o rzeczach związanych z prowadzeniem firmy zajmującej się inwestowaniem w nieruchomości. Artykuł skierowany jest do osób chcących kupić swoją pierwszą nieruchomość pod inwestycję. Zagadnienia związane z prowadzeniem działalności opierającej się na handlu nieruchomościami zostawię sobie na inny artykuł.

Nawiąż relację z pośrednikami

Zdaj sobie sprawę, że póki co to oni dostarczają nam najwięcej okazji inwestycyjnych. Nawiąż z nimi dobre relacje. Od samego początku postaw na szczerość i przedstaw wizję swojej strategii inwestycyjnej. Jeżeli odpowiednio szczegółowo opiszesz o co ci chodzi. Będziesz dostawać informacje tylko w przypadku, kiedy dana nieruchomość będzie wpasowywała się w profil Twojej idealnej okazji inwestycyjnej. Jak zbudować dobrą relację z pośrednikiem? Otóż tutaj nie ma jednej odpowiedzi. Polecam Ci lekturę książki pt.”Jak zdobyć przyjaciół i zjednać sobie ludzi” Dale Carnegie. Dowiesz się tam, jak powinna wyglądać Twoja interakcja z ludźmi i jak sobie zjednać ich sympatię. Pamiętaj, że inwestowanie w nieruchomości to sport zespołowy i bez odpowiedniego zespołu ludzi wokół Ciebie będzie Ci bardzo ciężko na tym polu. O tym z kogo powinien składać się taki zespół pisałem już w artykule pt. „Super umysł inwestora – kogo potrzebujesz by skutecznie inwestować w nieruchomości”. Polecam Ci zapoznanie się z tym artykułem. To znacznie ułatwi Ci kreowanie Twojego „zespołu doradców”. Być może dobrze byś sam pomyślał nad zostaniem pośrednikiem? Znam wielu inwestorów, którzy właśnie tak zaczynali swoją przygodę na tym rynku.

Zacznij działać!

Nie ma przebacz. Jeżeli nie wykonasz odpowiednich działań nie odniesiesz sukcesu jako inwestor na rynku nieruchomości. Musisz mieć jasno określony cel i plan działania. Poświęć trochę czasu na planowanie swojego rozwoju. Nie przestawaj jednak na planowianiu. Planowanie jest ważne, ale działanie to jest to co pozwoli Ci stawiać kolejne kroki na rynku nieruchomości. Nie bój się mierzyć wysoko. Bierz przykład z ludzi, którym się powiodło i nie słuchaj głosów, które będą Ci mówić że „się nie da”. Jeżeli zamierzasz poprzestać na pierwszej porażce nie zaczynaj wogóle. To czy uda Ci się zarobić na swojej pierwszej nieruchomości jest związane z tym jak dobrze przygotujesz się do tego procesu. Nie zrażaj się porażkami. Każdy sukces jest okupiony przeciwnościami losu, które będziesz musiał pokonać na swojej drodze. U mnie był to problem ze znalezieniem dobrej ekipy remontowej. Poradziłem sobie z tym problemem. Czas mojej inwestycji wydłużył się przez to o 2 miesiące ale było warto. Koniec końców nie zarobiłem tyle ile chciałem ale nauczyłem się wielu rzeczy. Przy następnej inwestycji wyciągnę wnioski i postaram się uzyskać lepszy wynik finansowy. Tobie też polecam takie podejście. Ucz się na błędach swoich i cudzych.

Podsumowanie

Bardzo Ci dziękuję, że poświęciłeś czas na przeczytanie tego artykułu. Mam nadzieję, że czas poświęcony na lekturę tego tekstu przybliży Cię do Twojej pierwszej transakcji na rynku nieruchomości. Pamiętaj, że nie jestem żadnym doradcą finansowym. Wszystko co opisuję bierze się z mojego niewielkiego doświadczenia na rynku nieruchomości i własnych przemyśleń oraz zebranej wiedzy. Czytaj, próbuj i kalibruj swoje podejście.

Na koniec mam do Ciebie wielką prośbę. Jeżeli myślisz, że ten tekst może być dla kogoś przydatny podziel się nim. Dzięki Tobie zwiększam zasięg tego bloga i mogę trafić do większej ilości osób zainteresowanych tematyką inwestowania na rynku nieruchomości. Jeżeli masz jakieś swoje przemyślenia ze stawianiem pierwszych kroków na rynku napisz o tym proszę w komentarzu pod tym postem. Być może będę wstanie odpowiedzieć na Twoje pytanie i pomóc Ci rozwiązać Twój problem w zrobieniu pierwszego kroku na rynku nieruchomości. Życzę Ci wszystkiego co najlepsze i pamiętaj : Życie to niezwykła podróż, a inwestowanie w nieruchomości to fantastyczna przygoda!